一、2021產業運營服務熱點回顧

1）中南高科赴港IPO，標準廠房開發商價值幾何

5月，起步于江蘇的中南高科在港交所提交招股書，成為標準廠房產業地產商IPO第一單。

根據招股書，截至2021年2月28日，中南高科擁有70個產業園項目組合，包括在45個城市約280萬平方米已竣工建筑面積、約410萬平方米開發中規劃建筑面積及約400萬平方米持作未來開發的估計建筑面積。

從營收狀況看，中南高科收入由2018年的人民幣4.61億元增加至2019年的19.77億元，并增加至2020年的46.13億元，三年復合年增長率達到216.3%，毛利率則為28%。

中南高科收入中的99%來源于廠房銷售，其余收入為租賃和服務，占比相對較少，基本停留在初步發展階段，且尚未看見可行的提升計劃。

盡管營收增長較快，但鑒于目前香港資本市場完全把產業地產視為房地產，重資產、高周轉模式突出，因此市場關注度不高，難以給出高估值。

需要注意的是，標準化產業廠房投資功能較弱，地方政府擔心過多的投資行為會導致廠房空置率過高，因此不少地方不允許商品廠房銷售給個人，并且對于買家的資質進行嚴格審核（行業類型、產值稅收等）。而產業廠房效仿物流倉庫，進行資產證券化的可能性也不高。

2）首批REITs三季可分配金額符預期

10月27日，首批發行的9支基礎設施公募REITs相繼披露了上市后的季度報告，主要涉及重點財務指標和基金收益分配情況、底層資產項目的運營情況以及項目公司的經營現金流。

單從廣義的產業地產公募REITs看，5支產品中產業園區類有3支，倉儲物流類2支。其中華安張江光大園REIT和紅土創新鹽田港(000088)倉儲物流REIT兩支產品分別有一項指標呈現負值。

從利潤指標來看，華安張江光大園REIT的本期凈利潤為負，三季度虧損571萬元。經營活動現金流量凈額方面，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT則為-6450萬元，源于項目公司對外合格投資活動需支付現金8600萬元。

根據REITs三季報與招募說明書中所預測的2021年可供分配金額，目前所有已上市REITs基本符合預期值。其中，鹽田港REIT三季度可供分配金額占比最高，達到51.21%。東吳蘇園REIT次之，三季度可供分配金額占比達到50.16%，其余REIT均在20-30%之間。

另外，10月14日上交所、深交所正式披露了最新三單公募REITs的申報情況。在上交所申報的兩單為產業園區REITs，分別為國泰君安臨港東久園區REIT、建信中關村(000931)園區REIT，屬于產權類。而在深交所申報的華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs，屬于特許經營權類。

中關村園區REIT底層資產有三處物業，包括互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目和孵化加速器項目。資產均位于中關村軟件園核心地帶，入池資產質量較好。

三處物業總建筑面積16.68萬平米，由于建成時間較早，入賬價值較低，目前REIT項目估值30.73億元，平均評估增值率達到158.31%。

從收益看，以26.12億元的公募基金預計募集規模為基準計算，2021年和2022年的預計凈現金流分派率（年化）分別為4.62%和4.78%，處于相對較高的水平。

臨港園區REIT底層資產分別位于上海、蘇州、無錫、常州四個城市，合共六處高標準廠房園區，這是國內首個純生產制造產業園區公募REITs。這些入池資產均位于長三角經濟帶內的國家級開發區。

六處物業合計建面39.76萬平方米，估值為22.37億元,2021年和2022年的預計凈現金流分派率（年化）為5%左右，為目前國內產業園區類REITs分派率最高的一支產品。

從目前產業園區REITs的發行狀況來看，主要以國資產業園區為主，且各地均拿出旗下相當優質的資產進行申報。而在涉及國有資產轉讓等法律問題上，各地均就此出臺相對應的REITs相關條文為REITs發行“開綠燈”，顯示地方對盤活手上成熟園區資產有相當大的支持。

3）外資內卷“新經濟”，參與混改是趨勢

12月，產業與物流領域錄得重大合并事件，東久中國（D&J）與新宜中國（NewEase）完成合并，合并后新主體為東久新宜（DNE Group）。

東久和新宜均由孫冬平創立，分別為產業園和物流園平臺，兩家企業除了創始人一樣，背后資本也有雷同，均有華平投資的身影。而華平剛剛推動了ESR對ARA的合并，完成了一次“新經濟”資源整合，這次東久新宜的合并再與“新經濟”契合。

除此之外，華平還在12月22日完成了總額為28億美元的亞洲地產基金募集，投資范圍同樣為“新經濟”，投資思路明確。

偏好“新經濟”并不是華平一家的選擇，而是外資普遍偏好。市場對于商辦物業的投資意欲漸低，對產業和物流的關注度則在持續升高。

但純物流領域由于近幾年有大量內外投資者參與，收益已經開始下滑，市場更傳言近期一個大體量物流資產包收購的資本化率已低于5%。除了收益率下降，地方對于物流用地的釋出也越來越少，更傾向于出讓給自帶產業的企業。

東久新宜將產業和物流進行結合可以說是找準了這個時機，以更好地滿足地方政府對物流項目的稅收要求，緊緊抓住了地方政府與投資者的關注點，未來在項目獲取上相信會較其他競爭者更有底氣。

除了對“新經濟”資金傾斜外，外資參與混改也是未來一個趨勢。

東久在此前就已與臨港和電子城(600658)達成了深度合作，也在臨港參與主導下申報了臨港東久REIT，現已接近發行。

普洛斯作為中國高標倉領域的龍頭，雖然名義上依然是外資，但在中資財團推動的私有化下已形成混合股權結構。再通過與中國郵政、中國供銷集團、上海醫藥(601607)等央企、國企的深度合作，為自己創造了更廣闊的業務空間。

顯然，未來外資在中國參與產業園、物流園等“新經濟”領域的投資，是否能參與到國資混改或者在自身股權結構上更加靈活，將更為關鍵。

二、2022產城發展企業運營卓越表現 即將發布

21年7月3日，萬物云空間科技服務股份有限公司以782.05萬元的代價入股了深圳市機場物業服務有限公司，持有其61%股份，深圳機場(000089)航空城發展有限公司則持股39%。

值得注意的是，同月內碧桂園服務同樣收購了?？谛氯A正達空港服務有限公司70%的股權，其中后者的經營范圍包括民用機場經營、航空運營支持服務以及航空商務服務等。碧桂園服務同樣試圖將觸手向航空物業領域進一步延展。

這兩筆收并購，意味著行業內的兩家龍頭物企已經開始對公建領域中的機場物管強勢入局。機場物業管理對服務專業性要求較高，通常采用招投標的方式將各項需求業務分包給不同類型的物業公司。對物管企業而言，這仍是一塊尚未完全開發的市場。

目前已切入該條賽道的保利物業、新大正以及招商積余等物企多為國企背景，與其他公建管理項目類似，國內的機場物業管理通常不具備太高的利潤率或盈利能力，由于業態的特殊性，增值服務方面的開發也較為困難。

近年來規模龐大、實力雄厚的龍頭物企紛紛大力拓展各類非住業態，包括環衛、寫字樓、商管、健康以及地鐵機場等交通樞紐的管理。除了搶占、分割市場外，最終綜合性的城市空間服務才是最具想象力與吸引力的目標。

三、卓越指數·2022物業服務年度卓越表現 即將發布

當前，全球經濟和產業格局正發生深刻變化，中國經濟發展進入新常態。面對新形勢，擁有較強產業集聚效應的產業園區如何引領產業轉型值得關注。

為了適應激烈的競爭環境與市場經濟的轉型，園區的發展逐漸由粗放型轉向集約化發展模式，通過管理、制度創新不斷提高競爭力。園區之間的競爭已由過去的優惠政策、廉價土地競爭，向產業鏈競爭、投資環境競爭等方向發展。

那么在眾多的產城發展企業中，哪些才是行業內標桿者和引領者？又有哪些先進的產城模式與經營理念值得借鑒和推廣？

為此，觀點指數研究院將通過長期對行業進行跟蹤研究與數據分析，綜合各項指標如運營、管理、品牌、創新表現等，發布“2022產城發展企業運營卓越表現”研究成果，盤點過去一年在產業園區開發與運營、產城建設領域表現卓越的企業，為產業開發運營領域的發展樹立榜樣并提供借鑒經驗，把脈行業風向與前景。

同時，3月，觀點機構將舉辦2022觀點年度論壇，聚焦房地產開發、產業園區、物流、零售新商業、物業服務乃至城市智慧服務等行業的發展，與各細分領域的領導嘉賓一起為行業貢獻出真知灼見，推動行業健康可持續發展。

關鍵詞： REIT REITs