繼美的置業(yè)（03900.HK，簡稱“美的”）發(fā)行首期15億中票之后，3月14日，旭輝集團股份有限公司（00884.HK，簡稱“旭輝”）第一期中票10億元人民幣（下同）也完成了發(fā)行，旭輝這只債券票面利率為4.75%，發(fā)行期限2+2年期，附第2年末發(fā)行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。

剛剛完成中票發(fā)行，旭輝董事長林中3月14日中午便在朋友圈發(fā)文感嘆：“艱難時刻、殊為不易！”

旭輝此次銀行間市場發(fā)行債券融資，從一個側面反映了市場冷暖。能在銀行間交易商協會成功申請注冊50億中期票據的民營房企，目前只有旭輝與重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司（00960.HK，簡稱“龍湖”）。在當前的融資環(huán)境下，作為民營房企實屬不易。但在今年成功注冊的民企中，旭輝是第二家公告發(fā)行首期票據的房企。

可以肯定的是，旭輝發(fā)行首期中票，可窺見資本市場對這家房企的預期向好。值得一提的是，3月11日，上海清算所曾3次披露延長旭輝這筆債券薄記建檔結束時間，最終延長至3月14日11:00。旭輝對此解釋為“因債券市場波動”。從旭輝此次發(fā)行利率區(qū)間在3.5%-4.8%之間，最終發(fā)行利率定在4.75%。

3月11日，旭輝這筆債券薄記當天，旭輝股價報收4.36港元，跌6.44%；3月14日，旭輝股價再度大跌，當天收報3.49港元，跌19.95%。

此前招商蛇口(001979)(001979.SZ)發(fā)行2022年度第一期、第二期中票時，也出現了薄記建檔結束時間延長的狀況。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，房企發(fā)力債券融資，說明外部環(huán)境在改善，這個改善也是有實質性意義的，對于整個行業(yè)具有積極作用。旭輝獲批額度之后很快就發(fā)行了首期中票，說明企業(yè)的融資意愿比較強烈，融資后續(xù)資金到位能夠改善企業(yè)運營。他認為，這也可以看作是優(yōu)質民營企業(yè)抓住成長的機會，這對于其他房企會有一個借鑒的作用；后續(xù)如果銷售市場轉好，對于房地產市場整體回暖有積極影響。

房企中票發(fā)行開閘

公開信息顯示，房企境內融資根據產品不同，有銀行間交易商協會、發(fā)改委和交易所三大審批機構。銀行間交易商協會審批的有短期融資券CP、超短融SCP、中票MTN和DFI；交易所審批公募債、私募債和ABS等；發(fā)改委主要審批企業(yè)債。

今年以來，金地（600383.SH）、建發(fā)（600153）、中海（01138.HK）、招商蛇口、萬科(000002.SZ)等具有央企、國企背景的房企率先在銀行間市場成功發(fā)行中期票據。

1月17日，中海完成發(fā)行12億元中期票據，票面利率3.25%，發(fā)行期限5年；2月23日，金地完成17億元中票發(fā)行,發(fā)行利率為3.58%,發(fā)行期限3年；2月17日,建發(fā)成功簿記發(fā)行2022年度首單中期票據發(fā)行規(guī)模10億元、票面利率4.26%。建發(fā)一共獲批15.3億元的中票。

1 月24 日，招商蛇口成功發(fā)行第一期中票12.9 億元；3月7日，招商蛇口又成功發(fā)行了2022年度第二期中期票據，發(fā)行總額17.1億。

融資力度最大且票面利率較低的當屬萬科。1月25日-1月26日,萬科完成發(fā)行了2022年度第一期中期票據,發(fā)行金額為30億元，利率2.95%； 2 月 14 日-2022 年 2 月 15日，萬科發(fā)行了 2022 年度第二期中期票據，發(fā)行金額為30 億元，利率為2.98%； 2 月 23 日-2022 年 2 月 24日，萬科發(fā)行了 2022 年度第三期中期票據，發(fā)行金額為20 億元，利率3.0%。

2021年7月以來，房企中票、ABS、公司債之類標準化融資業(yè)務，隱現暫停苗頭。到了2021年年底，出現了兩大變化：一、發(fā)債審核流程提速；二、部分紅籌架構的港股房企也進入白名單，被允許能發(fā)銀行間融資產品，碧桂園、美的、龍湖、旭輝四家民企在列。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前已完成申請注冊中票的房企有13家。除了前述四家民企之外，還有9家具有央企、國企背景的房企，分別為：招商蛇口、萬科、中海、華潤置地、光明地產(600708)、京投發(fā)展(600683)、北辰實業(yè)(601588)、建發(fā)、金地。

此外，綠城、濱江、金茂、大悅城(000031)、珠江實業(yè)(600684)也正處于申請過會階段；佳源創(chuàng)盛則向合格投資者定向發(fā)布了申請中票的自愿性公告。

由此可見，符合條件的房企在標準化融資上已迎來寬松信號，房企也在積極行動。據21世紀經濟報道記者不完全統計，今年以來房企成功發(fā)行中票規(guī)模大約在174億元。正如業(yè)內人士所言，房企融資需求強烈，背后是今年以來，房地產行業(yè)仍未走出頹勢。2022年2月份，克而瑞監(jiān)測的100家典型房企融資總量398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來新低。

那么，資本市場如何看待房企的融資沖動呢？對比已經發(fā)行首期中票的美的與旭輝，兩者的利率有輕微差距，一名業(yè)內人士指出，旭輝本次發(fā)行的時機可謂“運氣不佳”，上周四、五（3月9日、3月10日）兩天中房股普遍大跌，市場情緒低迷，應該對公司中票的發(fā)行利率造成了一定的影響。從旭輝這次發(fā)行利率接近封頂4.8%來看，說明雖然市場對旭輝認可，但資本市場對房地產的信心略顯不足。

這一方面源于房企2022年上半年債務集中到期的現狀，另一方面，則因行業(yè)處于調整期。

據克而瑞發(fā)布的數據顯示，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。

民企發(fā)債各有考量

21世紀經濟報道記者梳理房企中票發(fā)行概況發(fā)現，目前已成功注冊中票的房企，融資用途主要為置換債務與用于項目開發(fā)兩種。如前述招商蛇口發(fā)行中票就是用于置換項目投入與償債。

3月1日，美的完成2022年度第一期15億元中票發(fā)行，發(fā)行利率為4.5%。此前美的成功注冊50億元中期票據，據披露，其中25億元擬用于償還發(fā)行人及下屬子公司有息負債，25億元擬用于項目建設。其中用于償債的涉及包括遼寧、珠三角、云貴、中部區(qū)域等地項目貸款；擬用于項目建設的涉及粵桂、浙閩、中部、云貴、珠三角、遼寧等地項目。

據募集說明書顯示，旭輝首期募集資金10億元扣除發(fā)行費用后，將全部用于項目建設。這些項目共有8個，分別位于大連、烏魯木齊、西安、合肥、杭州、武漢及長沙等城市。

對比央企、國企，目前僅有4家民營房企成功注冊了中票，從發(fā)行票面利率來看，民企也略高。一名分析人士指出，前述四家民企中，發(fā)行首期中票的時間，都是各家企業(yè)自己的選擇。但也可看出房企的戰(zhàn)略與現金流情況的不同。有的企業(yè)可能會看窗口期，有的企業(yè)可能會等同行發(fā)行后看市場的反饋再考慮。

但值得一提的是，目前民企發(fā)行中票，10億或者15個億的規(guī)模，對企業(yè)當前的經營和債務情況來講，并不會帶來質的改變，它更多是一個象征性的意義。因為企業(yè)一旦能夠發(fā)出中票，就證明投資者對房地產行業(yè)、對這家企業(yè)還是有信心的。

房地產融資的市場預期正在穩(wěn)步改善。民營房企在銀行間市場融資持續(xù)見好。3月9日晚，旭輝發(fā)布公告稱，公司用于償還“18旭輝01”8億公司債的本金及累計至到期日的利息已悉數存入中國證券登記結算有限責任公司指定銀行賬戶。該筆債券于2018年發(fā)行，2022年3月21日到期，票面利率6.5%。完成償還后，公司短期債務進一步減少。公告還提及，旭輝集團與平安銀行(000001)簽訂了《銀企戰(zhàn)略合作協議》，平安銀行將授予旭輝50億元并購融資額度。

龍湖的融資活動也非常活躍。除了成功注冊中票之外，1月17日，龍湖公告，已于2022年1月13日-14日向專業(yè)投資者公開發(fā)行2022年公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣28億元（含人民幣28億元）。不過，龍湖至今還未發(fā)行首期中票，也可見該公司的戰(zhàn)略與現金流情況與旭輝是不一樣的。

據遠東資信一份研報顯示，根據 Wind 統計口徑，2 月份境內債券市場運行期間，房地產行業(yè)新增 7 只債券觸發(fā)交叉違約、1 只債券展期。

房企融資迫切由此可見一斑。另據華泰證券(601688)一份研報指出，購房門檻下降、預售資金監(jiān)管糾偏以及穩(wěn)增長目標下房貸額度和利率、地產需求端政策的持續(xù)改善，有望使得地產基本面加速企穩(wěn)，這將使得開發(fā)和物管板塊行情有望從央企國企適度向部分民企擴散。

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