“熬過去年的寒冬，現(xiàn)在給客戶發(fā)送的消息終于都偏向利好。”身在深圳的房產(chǎn)中介小陳如是說。

信貸寬松、調(diào)控松綁……這些久違詞匯又重新回到樓市。不同于往年，各地方政府一般在3月之后才開啟調(diào)控的步伐從而帶動市場回暖。不管是對于房企還是購房者，今年樓市的“春天”似乎比以往時候來得早一些，但也需要謹慎看待。

銷售端回暖或是關(guān)鍵

房貸利率下調(diào)、首付比例松動...... 據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測，自2022年以來全國已有超40個城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策調(diào)整力度加大。與此同時，當中也包括多地發(fā)布促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施，例如哈爾濱發(fā)布通知，2018年發(fā)布調(diào)控政策已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止，取消3年限售政策。

從房貸利率來看，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月21日其監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點；3月平均放款周期為34天，較上月縮短4天。

利率下調(diào)、首付下降等措施給購房者帶來最直接的影響是購房成本下降，另外，房貸利率降低落實了信貸端口的放松，極大提振購房者信心，將進一步激活合理住房消費需求，尤其是對貸款利率更為敏感的剛需購房者更有動力進入樓市。

中指研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月以來代表性城市房地產(chǎn)市場成交量總體上升。其中，一、二線城市環(huán)比升幅較為明顯，但受去年高基數(shù)影響，同比降幅進一步擴大。以深圳為例，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月21日至3月27日）深圳一手住宅網(wǎng)簽912套，環(huán)比大漲496.1%；全市二手住宅備案321套，環(huán)比上漲872.7%。與此形成鮮明對比的是，3月14日-3月20日，受疫情影響，深圳二手住宅僅成交37套。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然各家機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，而且今年一季度整體市場的表現(xiàn)并不突出，但重點城市房地產(chǎn)市場成交量開始出現(xiàn)環(huán)比上升的態(tài)勢在各口徑數(shù)據(jù)上均有所體現(xiàn)。不過，當前三四線城市成交頹勢尚未完全扭轉(zhuǎn)，中指研究院監(jiān)測的三線代表城市成交量整體環(huán)比下滑10.4%。由此可見，全國樓市在“分化”中顯現(xiàn)回暖。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，防范化解房企風(fēng)險，關(guān)鍵是要解決房企的資金來源問題，幫助企業(yè)解決當前債務(wù)到期、房屋建設(shè)資金等一系列問題。一般情況下，房企的資金來源有兩種，一是融資性資金，二是經(jīng)營性資金。事實上，在房地產(chǎn)經(jīng)營運行的各個鏈條中，銷售端回暖可以說是打破當前房地產(chǎn)僵局的關(guān)鍵。

多家龍頭房企中票注冊被批量接受

房地產(chǎn)股票連續(xù)上漲

3月30日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會（下稱交易商協(xié)會）發(fā)布的注冊通知書信息顯示，交易商協(xié)會接受碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等房企中期票據(jù)注冊，注冊金額合計250億元。其中，碧桂園、龍湖、旭輝分別為50億元，越秀分別為30億元、30億元、20億元、20億元。

比如根據(jù)交易商協(xié)會的接受注冊通知書，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司中期票據(jù)注冊金額為 50 億元，注冊額度自通知書落款之日起 2 年內(nèi)有效，由中信建投證券股份有限公司、中國銀行股份有限公司、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司和招商證券股份有限公司聯(lián)席主承銷。

這些消息也影響到了資本市場，對政策反映比較靈敏的房地產(chǎn)股票近期頗為強勢。就在3月30日，萬得房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)大漲5.50%，3月31日進一步上漲1.12%。

整個3月份，萬得房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計上漲9.46%，遠遠跑贏同期A股市場整體。其中天保基建(000965)、海泰發(fā)展(600082)、信達地產(chǎn)(600657)、中交地產(chǎn)(000736)、陽光城(000671)、特發(fā)服務(wù)、渝開發(fā)(000514)、南國置業(yè)(002305)、天房發(fā)展(600322)等多股3月份累計漲幅超過50%。

安信證券的研究觀點認為，房地產(chǎn)放松或已從“政策管理”轉(zhuǎn)向“結(jié)果導(dǎo)向”，“因城施策式放松”正在進行，預(yù)計還會有更多城市加入放松名單，甚至不排除樓市承壓較大的城市嘗試適度超越對標能級城市進行更大尺度放松的可能性。

安信證券認為，3月16日金融委會議明確提出了“防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險”，從“個別房企”到“市場風(fēng)險”的轉(zhuǎn)變意味著更加直接有效的治理政策可能已在路上。這些政策不僅有利于化解房企流動性風(fēng)險，還會致力于防范風(fēng)險向銀行、居民和更大范圍的房企擴散蔓延，前者利好受困民營房企，后者利好中小央企國企。相對而言，有基本面支撐的中小央企國企的確定性較高，并有望走出趨勢性機會，受困民營房企當前主要受預(yù)期利好催化，交易性特征更加確定。當然，頭部央企國企的投資機會持續(xù)存在。隨著市場風(fēng)險偏好回升，以及相關(guān)政策能夠及時出臺，房地產(chǎn)是否有望進一步帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈股票的投資機會同樣值得關(guān)注。

放松效果還沒有完全顯現(xiàn)

對于今年的市場，代表房企怎么看？在碧桂園2021年業(yè)績會上，碧桂園總裁莫斌表示：“目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)筑底，市場信心會逐漸恢復(fù)。”莫斌認為，過去一年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年來最大的波動，政府所有的調(diào)控，都是為了維護房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。不過，受疫情影響，房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)還需要一段時間。莫斌認為，新房銷售市場規(guī)模去年有18萬億元，我們相信房地產(chǎn)市場還會長期存在，碧桂園對未來充滿信心。

“政策效應(yīng)傳遞至市場端仍需時日，市場修復(fù)不會一蹴而就。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，預(yù)計房地產(chǎn)市場在今年5、6月會出現(xiàn)更明顯的改善。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房地產(chǎn)政策中過去更多體現(xiàn)為金融政策的放松，但是各地“五限”政策的放松節(jié)奏比較慢，各地需要基于市場情況，主動作為，積極調(diào)整，尤其是要牢記近期國家各部門明確的思路，即“慎重出臺收縮性政策”，多從房地產(chǎn)市場交易活躍的角度出發(fā)，積極促進市場行情復(fù)蘇。他也提醒，當前政策放松的效果還沒有完全顯現(xiàn)，但市場莫陷政策全面放松的“幻覺”。

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