有幸參加萬科集團業(yè)績推介會，并有幸被問到兩個問題：一個是萬物云上市時點、一個是關于毛利率不高。兩個問題的本質(zhì)都涉及到了萬物云的戰(zhàn)略，恰逢招股書公示，借本月專欄與大家分享。

01關于物業(yè)行業(yè)以及物業(yè)業(yè)務毛利

萬物云不是一家新公司，從萬科的售后部門，到萬科物業(yè)在中國住宅物業(yè)領域成為口碑的代名詞，再到通過與戴德梁行大中華區(qū)商業(yè)物業(yè)與設備設施業(yè)務整合，萬物梁行與萬科物業(yè)形成兩翼齊飛之勢，以此完成了作為傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)“雙品牌，雙領先”的業(yè)務布局。

這兩項物業(yè)業(yè)務的定位非常清晰，口碑與服務品質(zhì)第一，堅持有節(jié)制的、依托口碑的市場增長策略，我們相信：客戶信任遠比毛利率重要。如果物業(yè)行業(yè)真是高毛利行業(yè)，那勢必引發(fā)更強烈的競爭把毛利拉下來，真實確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實需求，建立穩(wěn)固、粘性的客戶關系。

02關于社區(qū)增值服務與開發(fā)商增值服務

隨著彩生活上市，“面積規(guī)模、社區(qū)增值服務”等每日充斥在各種公眾號，這一點，真的需要足夠的定力，身邊的朋友、領導、股東都在問這些問題。

有一點不知道大家如何想，在如此廣袤的中國，一家物業(yè)企業(yè)說自己管理一個多大的物業(yè)管理面積，到底有啥用？我說沒啥意義，但前幾年大家不愿相信這一點；其次就是物業(yè)公司做社區(qū)增值服務，不如多花點心思把物業(yè)服務本身做好，在混沌課堂上，我詳細講過這一點。

生意要有靈魂，保安、保潔、保修、保綠這些基礎工作固然重要，但物業(yè)服務的靈魂一定是與業(yè)主在資產(chǎn)（不動產(chǎn)）價值上的共識，也就是AUM共識（Asset Under Management)。過去20年房價快速增長的根本大家都清楚，而接下來的20年，不動產(chǎn)的價值高低才會顯示出不同物業(yè)服務的價值。

從這一點引申，物業(yè)企業(yè)做增值服務，首要就是圍繞資產(chǎn)，這也就是從萬科租售中心到樸鄰，再到萬物為家，不會做也要做，做不好也要堅持做，直到進入良性發(fā)展軌道，因為我們相信，做正確的事比即刻取得成績更重要。

開發(fā)商增值服務涉及與母公司間的內(nèi)部交易，這一點萬物云一直非常謹慎，目前規(guī)模不大，應該是下降趨勢，投行在與我的正式訪談中，我也做了此方面的風險提示。

以上是歷史，我們最驕傲的是，不論物業(yè)、中介還是裝修，在這些口碑不是太好的行業(yè)里，我們獲得了客戶的口碑，并融入了公司文化的DNA。這些行業(yè)長坡厚雪的價值不會變，但讓長期價值變現(xiàn)，惟有客戶的認同。

03關于現(xiàn)在與科技

更名為萬物云之前，萬睿科技就存在，那時的重點是智能化工程與物業(yè)服務軟件。

更名為萬物云后，公司形成了完整的空間科技戰(zhàn)略，在保持萬?？萍加布B接能力基礎上，我們在武漢建立了遠程數(shù)字運營中心。

從策略上，是通過前端部署感知層硬件與邊緣計算能力，再將傳統(tǒng)的物業(yè)流程通過變革形成遠程+近場結(jié)合的運營模式，最后再通過人工智能優(yōu)化服務。我們始終相信，數(shù)字化的未來，機器與人的結(jié)合，在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的路上，傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型有超越互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的可能。

萬物云城的出現(xiàn)讓公司從物業(yè)小區(qū)、物業(yè)寫字樓走出來，走進了城市公共空間，把城市作為一個大物業(yè)，這次創(chuàng)新引發(fā)了政府的關注，也引發(fā)了同行的跟進。但從萬物云的視角，萬物云城不是收入規(guī)模增量的代表，而是公司在數(shù)字智能領域的一次突破。

很多智慧城市的巨額建設投資并未得到對應的效果，越來越多標的提出“線上、線下”的結(jié)合方案，這給我們這些轉(zhuǎn)型中的“土包子”有了二次進入的機會，我們不止有技術，更有線下服務能力，還有遠程運營能力，這方面的效果已經(jīng)呈現(xiàn)。

這個過程不是替代，而是迭代。單獨的SaaS收入不會多高，單獨的硬件安裝沒有連接能力，單獨的現(xiàn)場運營受到人工瓶頸影響，如今已具備“硬件連接、軟件驅(qū)動、遠程運營”三種能力的科技組合，除了每年持續(xù)不低于營收1.5%的研發(fā)投入外，更已經(jīng)成為超過18.5億營收且具備強勁增長能力的業(yè)務單元。

04關于未來與上市

在回答上市時點這個問題時，除了講到了成人禮之外（讓孩子獨立發(fā)展，家長不會因為天氣好壞，只會看孩子是否成人），沒有講但更重要的是輕資產(chǎn)公司需要找到融資之后的投資路徑，這個路徑不只是通過并購買規(guī)模和利潤。

鑒于對傳統(tǒng)服務業(yè)效率瓶頸的思考，2021年我們提出了萬物云的“街道戰(zhàn)略”，也就是基于萬物云在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠程運營的能力，我們將圍繞一條街道內(nèi)服務者可達的20分鐘服務圈，打造一個高濃度、高效率服務網(wǎng)絡。

這個服務圈大概有5萬人居住，萬科物業(yè)、萬物梁行甚至萬物云城都有服務項目，為了實現(xiàn)這張網(wǎng)，我們需要“建設數(shù)字化基礎設施、建設服務者配套公共設施以及購置機械設備與任務調(diào)度平臺”，內(nèi)部俗稱F4。我們把這個服務圈稱為“蝶城”，也起了一個英文名字“Onewo Town”，3-5年后，每一個蝶城預計會形成過億的營收，而這個community shared service會形成更有趣邊際效率。

這時候可以回顧一下2021年伯恩物業(yè)與陽光智博的收購，這兩單收購，僅僅福州市就讓我們的項目增加到173個， 而此外，我們同城超過150個項目的高線級城市還有8個。陽光智博與萬科物業(yè)按面積規(guī)模的城市重合率達到92%，如今同城超過50個項目的高線級城市已達30個。細化到街道，我們正在3400條街道里進一步聚焦其中的10%，盡快完成蝶城建設。

身處輕資產(chǎn)服務業(yè)，且有充沛的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，我們本不需要上市，更不需要融資。通過對傳統(tǒng)服務業(yè)效率瓶頸、新生兒下降趨勢以及新冠疫情影響的思考，“遠程與混合”(remote&hybrid)成為萬物云2020-2029十年戰(zhàn)略的關鍵詞。我們將在線下以街道為單位投資打造若干高濃度、高效率的服務網(wǎng)絡，我們將持續(xù)積累知識、連接生態(tài)，投資構建基于空間的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，以實現(xiàn)我們的愿景：重塑空間效率 服務歷久彌新。

關鍵詞： 朱保全，萬科