有幸參加萬科集團(tuán)業(yè)績(jī)推介會(huì)，并有幸被問到兩個(gè)問題：一個(gè)是萬物云上市時(shí)點(diǎn)、一個(gè)是關(guān)于毛利率不高。兩個(gè)問題的本質(zhì)都涉及到了萬物云的戰(zhàn)略，恰逢招股書公示，借本月專欄與大家分享。

01關(guān)于物業(yè)行業(yè)以及物業(yè)業(yè)務(wù)毛利

萬物云不是一家新公司，從萬科的售后部門，到萬科物業(yè)在中國住宅物業(yè)領(lǐng)域成為口碑的代名詞，再到通過與戴德梁行大中華區(qū)商業(yè)物業(yè)與設(shè)備設(shè)施業(yè)務(wù)整合，萬物梁行與萬科物業(yè)形成兩翼齊飛之勢(shì)，以此完成了作為傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)“雙品牌，雙領(lǐng)先”的業(yè)務(wù)布局。

這兩項(xiàng)物業(yè)業(yè)務(wù)的定位非常清晰，口碑與服務(wù)品質(zhì)第一，堅(jiān)持有節(jié)制的、依托口碑的市場(chǎng)增長(zhǎng)策略，我們相信：客戶信任遠(yuǎn)比毛利率重要。如果物業(yè)行業(yè)真是高毛利行業(yè)，那勢(shì)必引發(fā)更強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)把毛利拉下來，真實(shí)確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實(shí)需求，建立穩(wěn)固、粘性的客戶關(guān)系。

02關(guān)于社區(qū)增值服務(wù)與開發(fā)商增值服務(wù)

隨著彩生活上市，“面積規(guī)模、社區(qū)增值服務(wù)”等每日充斥在各種公眾號(hào)，這一點(diǎn)，真的需要足夠的定力，身邊的朋友、領(lǐng)導(dǎo)、股東都在問這些問題。

有一點(diǎn)不知道大家如何想，在如此廣袤的中國，一家物業(yè)企業(yè)說自己管理一個(gè)多大的物業(yè)管理面積，到底有啥用？我說沒啥意義，但前幾年大家不愿相信這一點(diǎn)；其次就是物業(yè)公司做社區(qū)增值服務(wù)，不如多花點(diǎn)心思把物業(yè)服務(wù)本身做好，在混沌課堂上，我詳細(xì)講過這一點(diǎn)。

生意要有靈魂，保安、保潔、保修、保綠這些基礎(chǔ)工作固然重要，但物業(yè)服務(wù)的靈魂一定是與業(yè)主在資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）價(jià)值上的共識(shí)，也就是AUM共識(shí)（Asset Under Management)。過去20年房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的根本大家都清楚，而接下來的20年，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值高低才會(huì)顯示出不同物業(yè)服務(wù)的價(jià)值。

從這一點(diǎn)引申，物業(yè)企業(yè)做增值服務(wù)，首要就是圍繞資產(chǎn)，這也就是從萬科租售中心到樸鄰，再到萬物為家，不會(huì)做也要做，做不好也要堅(jiān)持做，直到進(jìn)入良性發(fā)展軌道，因?yàn)槲覀兿嘈牛稣_的事比即刻取得成績(jī)更重要。

開發(fā)商增值服務(wù)涉及與母公司間的內(nèi)部交易，這一點(diǎn)萬物云一直非常謹(jǐn)慎，目前規(guī)模不大，應(yīng)該是下降趨勢(shì)，投行在與我的正式訪談中，我也做了此方面的風(fēng)險(xiǎn)提示。

以上是歷史，我們最驕傲的是，不論物業(yè)、中介還是裝修，在這些口碑不是太好的行業(yè)里，我們獲得了客戶的口碑，并融入了公司文化的DNA。這些行業(yè)長(zhǎng)坡厚雪的價(jià)值不會(huì)變，但讓長(zhǎng)期價(jià)值變現(xiàn)，惟有客戶的認(rèn)同。

03關(guān)于現(xiàn)在與科技

更名為萬物云之前，萬睿科技就存在，那時(shí)的重點(diǎn)是智能化工程與物業(yè)服務(wù)軟件。

更名為萬物云后，公司形成了完整的空間科技戰(zhàn)略，在保持萬睿科技硬件連接能力基礎(chǔ)上，我們?cè)谖錆h建立了遠(yuǎn)程數(shù)字運(yùn)營中心。

從策略上，是通過前端部署感知層硬件與邊緣計(jì)算能力，再將傳統(tǒng)的物業(yè)流程通過變革形成遠(yuǎn)程+近場(chǎng)結(jié)合的運(yùn)營模式，最后再通過人工智能優(yōu)化服務(wù)。我們始終相信，數(shù)字化的未來，機(jī)器與人的結(jié)合，在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的路上，傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型有超越互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的可能。

萬物云城的出現(xiàn)讓公司從物業(yè)小區(qū)、物業(yè)寫字樓走出來，走進(jìn)了城市公共空間，把城市作為一個(gè)大物業(yè)，這次創(chuàng)新引發(fā)了政府的關(guān)注，也引發(fā)了同行的跟進(jìn)。但從萬物云的視角，萬物云城不是收入規(guī)模增量的代表，而是公司在數(shù)字智能領(lǐng)域的一次突破。

很多智慧城市的巨額建設(shè)投資并未得到對(duì)應(yīng)的效果，越來越多標(biāo)的提出“線上、線下”的結(jié)合方案，這給我們這些轉(zhuǎn)型中的“土包子”有了二次進(jìn)入的機(jī)會(huì)，我們不止有技術(shù)，更有線下服務(wù)能力，還有遠(yuǎn)程運(yùn)營能力，這方面的效果已經(jīng)呈現(xiàn)。

這個(gè)過程不是替代，而是迭代。單獨(dú)的SaaS收入不會(huì)多高，單獨(dú)的硬件安裝沒有連接能力，單獨(dú)的現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營受到人工瓶頸影響，如今已具備“硬件連接、軟件驅(qū)動(dòng)、遠(yuǎn)程運(yùn)營”三種能力的科技組合，除了每年持續(xù)不低于營收1.5%的研發(fā)投入外，更已經(jīng)成為超過18.5億營收且具備強(qiáng)勁增長(zhǎng)能力的業(yè)務(wù)單元。

04關(guān)于未來與上市

在回答上市時(shí)點(diǎn)這個(gè)問題時(shí)，除了講到了成人禮之外（讓孩子獨(dú)立發(fā)展，家長(zhǎng)不會(huì)因?yàn)樘鞖夂脡模粫?huì)看孩子是否成人），沒有講但更重要的是輕資產(chǎn)公司需要找到融資之后的投資路徑，這個(gè)路徑不只是通過并購買規(guī)模和利潤(rùn)。

鑒于對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸的思考，2021年我們提出了萬物云的“街道戰(zhàn)略”，也就是基于萬物云在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠(yuǎn)程運(yùn)營的能力，我們將圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達(dá)的20分鐘服務(wù)圈，打造一個(gè)高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

這個(gè)服務(wù)圈大概有5萬人居住，萬科物業(yè)、萬物梁行甚至萬物云城都有服務(wù)項(xiàng)目，為了實(shí)現(xiàn)這張網(wǎng)，我們需要“建設(shè)數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)服務(wù)者配套公共設(shè)施以及購置機(jī)械設(shè)備與任務(wù)調(diào)度平臺(tái)”，內(nèi)部俗稱F4。我們把這個(gè)服務(wù)圈稱為“蝶城”，也起了一個(gè)英文名字“Onewo Town”，3-5年后，每一個(gè)蝶城預(yù)計(jì)會(huì)形成過億的營收，而這個(gè)community shared service會(huì)形成更有趣邊際效率。

這時(shí)候可以回顧一下2021年伯恩物業(yè)與陽光智博的收購，這兩單收購，僅僅福州市就讓我們的項(xiàng)目增加到173個(gè)， 而此外，我們同城超過150個(gè)項(xiàng)目的高線級(jí)城市還有8個(gè)。陽光智博與萬科物業(yè)按面積規(guī)模的城市重合率達(dá)到92%，如今同城超過50個(gè)項(xiàng)目的高線級(jí)城市已達(dá)30個(gè)。細(xì)化到街道，我們正在3400條街道里進(jìn)一步聚焦其中的10%，盡快完成蝶城建設(shè)。

身處輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)，且有充沛的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，我們本不需要上市，更不需要融資。通過對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸、新生兒下降趨勢(shì)以及新冠疫情影響的思考，“遠(yuǎn)程與混合”(remote&hybrid)成為萬物云2020-2029十年戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞。我們將在線下以街道為單位投資打造若干高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們將持續(xù)積累知識(shí)、連接生態(tài)，投資構(gòu)建基于空間的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，以實(shí)現(xiàn)我們的愿景：重塑空間效率 服務(wù)歷久彌新。

關(guān)鍵詞： 朱保全，萬科