目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入3月傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”。從二手房市場(chǎng)反饋來(lái)看，購(gòu)房者看房活躍度明顯提升，市場(chǎng)的觀望情緒在減弱，購(gòu)房者的決策周期也有所縮短。不過(guò)，今年3月北京二手房市場(chǎng)的升溫雖然明顯，但成交仍舊集中在一些熱點(diǎn)區(qū)域。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京二手住宅成交15771套，環(huán)比增長(zhǎng)89.10%，但仍不及去年同期，同比下跌28.87%。業(yè)內(nèi)人士表示，這一成交量只能說(shuō)“微熱”，還談不上“火爆”，預(yù)計(jì)4月北京二手房成交量可能保持在1.5萬(wàn)套以上的水平。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京二手住宅成交15771套。新京報(bào)記者 陳哲婉 攝

3月北京二手住宅成交15771套

“在樓市維穩(wěn)信號(hào)下，今年3月份北京二手房成交量呈現(xiàn)回暖上升的狀況。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)蓮水怡園店經(jīng)理杜衛(wèi)芳以馬駒橋商圈舉例道，“3月第一周，馬駒橋商圈單周成交量在20-25套，成交房源標(biāo)的基本以250萬(wàn)-300萬(wàn)元為主，市場(chǎng)還是以剛需客戶購(gòu)買首套房為主。”

在朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)商圈，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)褡褳坡地鐵店店?yáng)|崔國(guó)勝告訴新京報(bào)記者：“常營(yíng)商圈在3月初延續(xù)了春節(jié)后2月份的市場(chǎng)行情。受貨幣政策寬松影響，區(qū)域主要是以剛需客戶為主，客戶入場(chǎng)動(dòng)力信心較足，市場(chǎng)有回暖跡象。從今年3月實(shí)際成交的房源看，客戶售房動(dòng)機(jī)大多基于教育、工作等置換因素。”

崔國(guó)勝認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)一直保持著大閉環(huán)的狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在常營(yíng)商圈在售掛盤房源中，售房原因?yàn)樵俅沃脫Q需求的占比約60%以上，所以，外部剛需客戶入場(chǎng)會(huì)推進(jìn)置換客戶交易，房源掛盤量基本屬于持平狀態(tài)，剛需盤釋放量更多一些。

馬駒橋、常營(yíng)商圈只是北京二手房市場(chǎng)升溫的一個(gè)縮影。從整體市場(chǎng)來(lái)看，來(lái)自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京二手住宅成交15771套，環(huán)比增長(zhǎng)89.10%。目前，北京二手房市場(chǎng)需求穩(wěn)健，政策松動(dòng)下市場(chǎng)敏感度更高，恢復(fù)速度較快，但由于市場(chǎng)信心完全恢復(fù)需要一定時(shí)間，加之去年3月北京二手房市場(chǎng)熱度較高，因此，今年3月成交量仍不及去年同期水平，同比下跌28.87%。

麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，今年春節(jié)后北京的二手房市場(chǎng)恢復(fù)比較迅速，月成交量超過(guò)1.5萬(wàn)套。放在近半年來(lái)看，是一個(gè)比較不錯(cuò)的數(shù)據(jù)，但考慮到2月份受春節(jié)假期影響，部分?jǐn)R置的購(gòu)房需求在3月份階段性集中釋放，這一成交量只能說(shuō)“微熱”，還談不上“火爆”。

值得一提的是，今年3月北京二手房市場(chǎng)的升溫雖然明顯，但主要成交仍舊集中在熱點(diǎn)區(qū)域，更多的非核心區(qū)域，成交量并未出現(xiàn)明顯升溫。

“北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域分化的狀況，有的區(qū)域成交量好，有的區(qū)域成交量一般。整體來(lái)看，3月二手房市場(chǎng)比2月好一些，成交量起來(lái)了。”北京中原五棵松片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理陳貴勛表示，其門店所在的五棵松區(qū)域，以高端改善小區(qū)紫金長(zhǎng)安為例，3月20日之前成交了2套，3月20日到月末無(wú)成交。而萬(wàn)柳等熱點(diǎn)區(qū)域，3月份成交量較大，單月成交40套左右。

部分區(qū)域帶看增多、成交周期縮短

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，北京二手房成交量的回升，與帶看量增加、成交周期縮短等有關(guān)。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份帶看量比2月增加47.6%，其中3月下半月的日均帶看比上半月熱度持續(xù)提升。此外，市場(chǎng)的觀望情緒在減弱，購(gòu)房者的決策周期在縮短。3月份客戶平均成交周期比2月縮短4.4天。

“隨著北京二手房市場(chǎng)升溫，買賣雙方心態(tài)發(fā)生了變化。賣方因換房需求、資金周轉(zhuǎn)等原因急需變現(xiàn)，所以在價(jià)格上與之前相比有所松動(dòng)，市場(chǎng)有利于買方。而購(gòu)買首套房的剛需客戶了解市場(chǎng)的變化，表現(xiàn)非常活躍。”杜衛(wèi)芳表示，從帶看數(shù)據(jù)上看，其所在的馬駒橋區(qū)域門店經(jīng)紀(jì)人平均帶看量達(dá)到20組/月，個(gè)別突出的經(jīng)紀(jì)人帶看量達(dá)到32組/月，相較此前，帶看量出現(xiàn)明顯提升。從成交周期來(lái)看，買賣雙方交易時(shí)間縮短了，以3月最后一周簽約的一套蓮水怡園小區(qū)南北兩居房源為例，從獲客到實(shí)地看房再到簽約，基本不到72小時(shí)。

“銀行放款速度加快，也會(huì)使再次置業(yè)的購(gòu)房者交易周期縮短。原來(lái)?yè)Q房周期需要5-6個(gè)月，按照現(xiàn)在一般的商業(yè)貸款計(jì)算，一買一賣兩個(gè)交易周期大概3個(gè)月就可以完成。”崔國(guó)勝如是說(shuō)。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，去年年底以來(lái)房貸的調(diào)整對(duì)于市場(chǎng)的影響為主因，雖然北京首套房、二套房貸款利率仍維持上浮利率，但審核及放款速度明顯加快，從而拉動(dòng)市場(chǎng)成交量的提升。

從價(jià)格方面來(lái)看，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為57502元/平方米，環(huán)比上漲1.61%。政策及信貸層面適度糾偏，使部分業(yè)主對(duì)價(jià)格預(yù)期增強(qiáng)，漲價(jià)信心有所上升，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)價(jià)格微漲。不過(guò)，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的城市情緒指數(shù)來(lái)看，今年3月北京市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.62，仍處在觀望區(qū)間高位，預(yù)計(jì)接下來(lái)，北京二手房市場(chǎng)熱度或會(huì)有所回升，但幅度不會(huì)太大。

在掛牌價(jià)格方面，58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月北京二手房掛牌均價(jià)為58941元/平方米，環(huán)比微漲0.49%，同比上漲1.22%。對(duì)此，張波分析稱：“自去年10月開(kāi)始，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一波下行，今年一季度市場(chǎng)總體呈現(xiàn)恢復(fù)性波動(dòng)，近期二手房的掛牌價(jià)格維持小幅振蕩。”

業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)4月成交量保持在1.5萬(wàn)套以上

未來(lái)北京二手房市場(chǎng)會(huì)怎么走？合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，今年3月北京二手住宅已經(jīng)站穩(wěn)了1.5萬(wàn)套這一市場(chǎng)“陰晴線”。從目前整體市場(chǎng)來(lái)看，二手房回暖更多取決于信貸政策放寬后，整體二手房流通速度加快帶來(lái)成交量的集中簽約，但從市場(chǎng)整體基本面而言，并不存在整體升溫和價(jià)格普漲的可能性。

展望4月份市場(chǎng)走勢(shì)，郭毅分析指出，預(yù)計(jì)4月北京二手房市場(chǎng)可能保持在1.5萬(wàn)套以上的銷量水平，由于北京二手房市場(chǎng)掛牌房源量保持在一個(gè)高位水平，新房市場(chǎng)的供應(yīng)量也處在相對(duì)集中釋放的狀態(tài)，供應(yīng)基數(shù)較大，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)二手房市場(chǎng)在保持銷量升溫后，價(jià)格方面也不會(huì)有太大波動(dòng)。

“總體來(lái)看，北京樓市后續(xù)進(jìn)一步出臺(tái)放松政策的可能性較小，更大層面會(huì)在房貸利率層面進(jìn)行微調(diào)。在穩(wěn)定樓市的同時(shí)，防止出現(xiàn)市場(chǎng)熱度快速提升。在此背景下，預(yù)計(jì)4月北京二手房成交量有望進(jìn)一步提升。”張波如是說(shuō)。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 武新 校對(duì) 陳荻雁

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