每經記者 甄素靜 每經編輯 魏文藝

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“今年是康養產業的新元年，各行各業都有企業進入到這個行業。而對于地產企業而言，做康養的重要優勢在于資源獲取能力和建設能力。”

日前，中海地產康養公司總經理郭鑫在接受《每日經濟新聞》記者專訪時指出，整個康養產業的發展，實際上是從前期投資、中端建設、后期運營到資產退出的全產業鏈過程，它不只是某一個方面，對于地產公司做康養，最核心資源包括土地資源和資金資源，以及建設能力。

房企做康養有著天然優勢

養老產業一直以來被看作是需要精耕細作、持續投入的一門精細化、慢節奏的生意。進入到其中的運營者，來自與之相關的各行各業，包括保險公司、醫療企業、地產企業及地方國有企業和康養集團。

業內有觀點認為，康養地產本質是以空間為基礎的服務，它是依托于空間來提供屬于康養的服務，然后康養服務的反作用空間的升值，是地產+的概念。

對于地產公司涉獵布局康養業務，在郭鑫看來，“地產行業有天然優勢，比如有進入到康養產業非常重要的底氣：資源的獲取和建設能力。”

對于地產公司而言，最核心的資源包括土地資源和資金資源。特別是土地資源，目前我國已在逐步推行全齡社區和15分鐘生活圈，今后在土地供應中也會新增養老用地，對于地產公司來說就有天然的優勢。

其次是資金的資源，特別是頭部房企，獲取資金的能力比較強，然后其融資層面也相對比較低一些。

由于康養行業被認為是基于空間的服務性行業，所以其空間設計建造跟服務是強相關，但目前康養行業建設能力相對偏弱、成本偏高。在郭鑫看來，地產企業的建設能力，恰恰也成為其布局康養業務的另一個不可或缺優勢，前置運營的設計和建設能力，也會使后端的運營成本降低。

郭鑫認為，隨著中國老齡化發展，最終圍繞老年人居住場景為核心的服務，是未來行業競爭主戰場，而居住場景依然還是在房地產公司手中，或者是傳統物業公司的手里面。

資產回報率偏低問題待解

“對康養住區及服務市場來講，目前行業最大的痛點是整體資產回報率偏低，且資產沒有退出通道。”據郭鑫介紹，康養地產目前的資產回報率還不到4%或5%，雖然在“十四五”規劃中講到“謹慎性推進資產證券化”，但行業目前還沒有成功探索案例。

同時，土地和建設成本高。而控制土地成本，要在政策端口出政策。如全齡社區推出來，某一地塊包括普通住宅、適老老化住宅、養老公寓，當鎖定養老板塊的地價時，就從源頭降低了土地的成本。郭鑫認為，“這個優勢未來就是房地產公司的。”

此外，康養社區目前還普遍面臨著入住率不高、運營品質待提升等問題。郭鑫舉例道，國內康養社區現在的入住率不到50%，坪效也相對較低。

歷年來，由于康養產業是綜合能力很強的行業，加之盈利能力較弱，對于中高端或者說高能力的人才吸引度不夠，從而形成品質運營難提升等問題。

據郭鑫觀察，這一現象近年來已有改觀趨勢。

而中海地產選擇康養賽道，將自己定位為資產運營的平臺公司。據郭鑫介紹，中海康養旨在將無論是自營業態還是中輕資產項目，都匯聚成為統一的客戶資源池，并在經營過程中持續輸入中海錦年品牌的運營標準和管理體系，為客戶提供康養住區、適老化改造及產品等多樣化服務。

中海地產有9082的資源分布戰略，也就是中海內部資源分配，即90%資源予住宅，8%的資源予商業地產，2%的資源予創新業務。那么2%的資源投入，對于康養地產等創新業務來講投入是否足夠支持？

“實際上，目前中海地產每年的投資有一千五六百億元，這樣算下來，大概有三四十億元可以投到康養新業務板塊來。但是現在養老還沒有到我們大規模投資的階段，所以（投入）是夠的。”

郭鑫認為，根據中海戰略，住宅和商業是今天明天的生意，而康養是屬于后天的業務。“這2%投入我們叫后天的產業，就是面向后天為中海可能10年、20年以后的中長期發展的來助力的。”

“我們‘十四五’期間的城市戰略是布局8個城市，三個核心城市是北京、上海和深圳，三個重點城市是無錫、濟南和南京，還有青島和天津。希望能達到1萬張床位，行業的規模在前10。我們還是在一個起步期，沒有太冒進，重點是把運營做好。”

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