“3月，70城房價環比下降城市減少。”4月15日，國家統計局發布的數據顯示，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，各線城市同比下降或漲幅回落。

具體看來，70個大中城市中，新房和二手房價格環比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

樓市真的回暖了?下一步又將怎么走?

一線城市率先企穩，三四線壓力大

國家統計局數據顯示，3月房價，一、二、三線城市出現了不同的變化趨勢。

一線城市新房價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%;二手房價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

據緯房指數大數據監測，一線城市中，北京漲速也相對高于其它城市。3月北京房價較上月上漲了0.23%，上海房價較上月上漲了0.05%，深圳房價較上個月下降了0.47%，廣州房價較上月下降了0.56%。

二線城市新房價格環比持平，二手房價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新房和二手房價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

“政策底部出現后，市場逐漸率先在一二線城市出現底部特征，三四線城市也因為頻繁的寬松政策，房價下調幅度收窄。”中原地產首席分析師張大偉表示。

“三四線城市的同比下跌態勢更加明顯，三四線市場壓力還是比較大的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，未來貸款政策放松、限售政策放松等，客觀上都有助于促進二手房市場的活躍。

房地產信貸寬松帶動市場平穩

“此前樓市明顯下調的核心原因是信貸政策的收緊，比如購房按揭收緊導致的積壓排隊等。”張大偉指出，這些問題在最近幾個月開始明顯緩和，政策基本面出現了見底，有利于剛需和改善購房者的真實需求的政策不斷出現。

“3月以來，由于市場需求減弱，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”14日，在中國人民銀行召開的一季度金融統計數據發布會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹。

“此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策范圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限。”

個人住房貸款與房地產交易直接相關。鄒瀾介紹，如新房個人住房貸款發放額和新建商品住宅銷售額的比值，從長期觀察，始終在38%到42%之間波動。受疫情近期多發、部分居民收入下降、房地產建筑營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現下滑，個人住房貸款發放額也有小幅回落。

至于近來備受關注的受疫情影響能否延后還房貸問題，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在15日的發布會上表示，銀保監會將通過靈活調整按揭貸款還款安排、合理延后還款期限等方式緩解受疫情影響客戶還款的壓力。

寬松政策或高頻出臺

“2020年以來，房地產市場受到疫情等因素沖擊，部分房地產企業出現經營困難，房價下跌城市有所增加。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華預計，房地產相關政策將趨于寬松，同時市場分化將進一步加大。

4月上半月，各地房地產政策繼續延續2022年一季度來的寬松趨勢，多城市發布不同力度的房地產寬松政策。中原地產研究院統計數據顯示，衢州、秦皇島、綿陽、蘭州、大連、麗水、蘇州、南寧等接近20城在4月發布了不同力度的房地產寬松政策。

放眼整個一季度，各種房地產調控政策次數高達157次，平均每天便有近2次。2021年同期是135次，即2022年房地產調控政策次數繼續刷新歷史同期記錄。出臺政策的包括福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱點城市，內容主要是促進剛需和改善需求釋放。

“但從政策效果上看，因為疫情疊加2021年市場過于冷清，購房者置業信心尚未恢復，市場活躍度仍顯不足。”張大偉表示。

嚴躍進也認為，4月或將成為政策相當頻繁的一個月，政策的出臺也可以理解為幾個特點：高頻次、高密度、快節奏。“當然此類政策的效應釋放也需要一個過程，這也是市場參與者需要注意的。”

4月13日召開的國務院常務會議決定，央行將適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加大金融對實體經濟特別是受疫情嚴重影響行業和中小微企業、個體工商戶支持力度，向實體經濟合理讓利，降低綜合融資成本。

分析普遍認為，如果降準降息，房地產市場有望企穩速度更快。

同時，中指研究院指出，除了降準外，降低購房者的購房門檻和購房成本的政策仍需繼續發力，調整不合時宜的調控政策，提高購房者的購房意愿和能力，以對沖疫情反復等因素帶來的不確定性。

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