中共中央政治局近日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。
如何進一步穩定房地產市場?怎樣用足用好政策工具箱?保交樓又該如何實現?記者就上述問題采訪了有關專家學者。
抓住重點穩定市場
穩房地產市場對于全方位守住安全底線至關重要。房地產業是國民經濟的重要產業部門，這不僅體現在房地產業本身對投資、消費和服務等經濟活動的貢獻，還體現在其對眾多關聯產業的帶動作用。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，在我國經濟發展面臨三重壓力，尤其是在疫情反復沖擊和外部環境嚴峻復雜的形勢下，確保房地產市場穩定對穩住宏觀經濟非常重要。
國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，當前穩定房地產市場要抓住三個重點。一是合理釋放改善性需求。目前，城鎮戶均住房已超過1.1套，購房主體已轉變為改善性需求。從政策層面來看，首次置業政策已經基本到位，但改善性需求仍有較大空間。二是加快推進出險房企債務重組，逐步恢復個別房企的融資功能，增強各方信心。三是要完善商品房預售制度。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，減小房地產下行幅度，對于當前穩定宏觀經濟大盤意義重大。穩定房地產市場要增強市場信心，包括消費者消費信心、開發企業拿地與開發的信心，信心比黃金更重要。
虞曉芬預計，下半年商品房銷售狀況將好于上半年。一方面，房貸利率下行將降低購房者利息負擔;另一方面，除了熱點城市，各地陸續取消限制性政策，出臺了眾多激勵性政策，其政策效果將逐漸顯現。
用足用好政策工具箱
房地產調控的主體責任在地方。不同城市的情況千差萬別，不論是房地產市場調控，還是保交樓、穩民生，地方政府最了解當地情況，能夠采取最有利于地方發展的舉措。
我國從2018年開始建立了房地產長效機制，形成了統一目標、因城施策、一城一策、城市主責的工作機制，并從實際出發不斷完善政策工具箱。此次中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”，就是從房地產市場地區差異大的特點出發，在保持全國性政策基本穩定的前提下，鼓勵地方政府結合本地市場發展實際，靈活選擇、調整、運用政策工具箱中的工具，促進本地房地產市場平穩健康發展。
虞曉芬認為，與發達國家相比，我國個貸利率偏高，可通過調整首付款比例、調整貸款利率加大對首套住房消費的支持。部分城市還可根據具體情況考慮降低二手房首付比例，實行認房不認貸等。她建議，要發揮公積金作用，推進新市民和青年人繳存擴面工作，支持靈活就業人員繳存公積金，提高公積金覆蓋面。同時，落實購房配套政策，對在當地購房的居民，提供享受就近入學和其他公共服務機會，促進以人為本的城鎮化。此外，還可實施差異化購房補貼，支持剛性和改善性消費。
鄧郁松認為，用足用好政策工具箱仍有很大空間。首先，應降低改善性需求置換成本，可探索改善性需求貸款利率由商業銀行自主定價，這有助于降低改善性需求的房貸負擔。同時，還可進一步降低交易環節的稅費成本，鼓勵正常的房屋置換需求。
目前，部分城市商品房價格相對較低，很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、長沙等城市的辦法，收購一些房企的商品房作為租賃住房。這既有利于緩解房企流動性緊張的壓力，也有利于租賃人群更快實現住有所居。
千方百計保交樓
當前，由于個別房企出現財務危機、預售監管存在缺陷、疫情反復沖擊，部分預售商品住宅項目出現不能按期交付甚至爛尾的風險，這不僅損害購房者利益，也影響潛在購房者信心，導致商品房銷售規模收縮、開發企業銷售收入銳減、債務償還壓力加劇等一系列連鎖反應，影響了房地產市場的良性循環。
中央政治局會議提出，要保交樓、穩民生。對此，劉洪玉認為，實現保交樓、穩民生，能有效促進全社會恢復對房地產行業的信任和對房地產市場的信心，有效防范房地產市場風險。
如何把保交樓工作落到實處?虞曉芬認為，要把防止項目爛尾放在重要位置，政府、金融部門、國有平臺等加強協同，全力保交樓。加強房地產項目的全流程監測和全過程監管，分析不同類型房地產風險成因，建立相應的監測指標體系，準確判斷、及早發現房地產風險，及時處置風險，全力守住風險底線。
她建議，要進一步關注全國性民營房企開發的樓盤情況，防止大型民營房企發生爆雷事件?？梢怨膭罘康禺a企業利用商業保險保障商品房買賣合同涉及的交樓權益，形成“預售監管制度+商業保險”雙重交樓機制。
當前，一些房地產開發企業遇到流動性風險，房企的經營狀況對于保交樓至關重要。因此，需進一步穩定企業經營。虞曉芬建議，金融部門對房地產企業特別是民營房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規的不拒貸。加大金融對區域性中小型品牌民營房企的支持。鼓勵國有平臺與區域性品牌民企成立項目公司，發揮國有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場善經營的優勢。支持房地產項目收購，鼓勵優質企業收購出險項目或困難企業。
鄧郁松認為，目前保交樓難點在于對房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議，要根據不同企業、不同項目、不同區域的特點分類推進保交樓工作。要把目前一些停工的樓盤分類，總結各地已有經驗，讓保交樓工作更具針對性。
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