觀點網(wǎng) 在正常融資渠道向其關(guān)上大門后，富力地產(chǎn)發(fā)揮了特別的融資技巧。

【資料圖】

根據(jù)9月2日晚公告，在出售項目半年后，該公司最終選擇向遠(yuǎn)東發(fā)展購回倫敦Vauxhall Square項目股權(quán)。至此，這筆交易最終可以被認(rèn)定為是一次“明股實債”式借款。

2022年初，富力地產(chǎn)面臨嚴(yán)峻的債務(wù)償還壓力，包括1月13日到期的5.75%利率7.25億美元票據(jù)；7月28日到期的9.125% %利率余額2.88億美元票據(jù)；以及7月28日到期的9.125% %利率余額2.88億美元票據(jù)。

境內(nèi)方面，“16富力04”“19富力02”“16富力06”“16富力11”“18富力08”以及“20富力地產(chǎn)PPN001”等債券年內(nèi)集中迎來最后期限。據(jù)統(tǒng)計，總規(guī)模約94.65元人民幣。

來自惠譽的數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)2022年內(nèi)在資本市場的到期金額約為161億元人民幣。

當(dāng)時，沒有人能想到這家出險房企能有如此驚人的債務(wù)處理能力。半年內(nèi)，富力地產(chǎn)已完成10支共約49億美元的美元票據(jù)，以及33.5億元境內(nèi)公司債券的展期同意。

而在一系列舉措之中，富力地產(chǎn)與遠(yuǎn)東發(fā)展的交易也不能被忽視。

3月15日早間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以代價9570.26萬英鎊，相當(dāng)于約9.77億港元，出售倫敦Vauxhall Square項目全部股權(quán)予遠(yuǎn)東發(fā)展。

資料顯示，位于倫敦Nine Elms Point (九榆樹地區(qū))的Vauxhall Square項目，是由富力于2017年4月斥資1.57億英鎊，從英國上市房地產(chǎn)公司CLS Holding手中買入。

項目占地3.4英畝，規(guī)劃有約13.3萬平方米建筑面積，預(yù)計包含住宅、酒店及宿舍、辦公、零售及休閑等業(yè)態(tài)。

按照計劃，富力原本籌備將Vauxhall Square項目，與相鄰的Nine Elms Square項目、倫敦ONE項目三個地塊打通，建造“倫敦富力城”綜合體。但該計劃至今止步于圖紙。據(jù)了解，截至目前Vauxhall Square項目尚未動工。

盡管在公告中已標(biāo)明，富力地產(chǎn)在交易完成后半年內(nèi)，能以期權(quán)代價向遠(yuǎn)東發(fā)展購回Vauxhall Square項目全部股權(quán)。

只是分析人士仍認(rèn)為這是富力折價出售資產(chǎn)，用利潤換取即時現(xiàn)金流的又一案例。據(jù)第一太平戴維斯于2020年10月出具的估值報告，Vauxhall Square項目的市值被評估為1.65億英鎊，即相當(dāng)于約16.85億港元。

換句話說，富力出售Vauxhall Square項目將形成賬面浮虧約7.08億港元。這筆虧損亦已經(jīng)體現(xiàn)在富力地產(chǎn)的2022年半年度報告中。期內(nèi)，該公司錄得將近70億元人民幣凈利潤虧損。

但最新于9月2日晚公布的公告，展露了富力地產(chǎn)的真實意圖。根據(jù)公告，富力宣布行使其購回期權(quán)的權(quán)利。

目前，雙方并未就交易厘定最終代價。但按照遠(yuǎn)東發(fā)展的說法，其通過回售Vauxhall Square項目，將累計獲得收益凈額約1090萬英鎊。

這相當(dāng)于，在過去的半年時間內(nèi)，富力地產(chǎn)事實上通過“抵押”Vauxhall Square項目股權(quán)，以及至少1090萬英鎊“利息”，向遠(yuǎn)東發(fā)展借入9570.26萬英鎊“貸款”，利率最小約11.4%。

在半年報中，富力地產(chǎn)也表述稱：“出售Vauxhall Square讓本集團可抵銷二零二二年到期的負(fù)債，并變現(xiàn)若干額外流動資金作營運資金用途。”

因為盡管富力完成了展期的同意，但并不代表在年內(nèi)就沒有任何的償債支出。例如，關(guān)于此前完成的10只美元債的展期，就涉及本金0.5%的同意費。

除Vauxhall Square項目外，富力還于4月末以26.6億港元價格，出售所持有的倫敦Nine Elms Square項目所有50%股權(quán)予合作方中渝置地。最然這筆交易并未在公告中列明有購回期權(quán)選項，但并未清楚雙方是否有私下達(dá)成的所謂“抽屜協(xié)議”。

畢竟，富力的海外項目是其旗下仍被境外投資者承認(rèn)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。此前，富力之所以能達(dá)成10只美元債的整體展期，很大一部分原因相信是來自倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩處海外資產(chǎn)所提供的增信。

資料顯示，富力地產(chǎn)現(xiàn)時在馬來西亞、澳大利亞、柬埔寨、韓國、英國擁有多處發(fā)展物業(yè)。其中，在英國落地有倫敦ONE、Vauxhall Square以及Highgrove Tower富力皇后廣場。

關(guān)鍵詞： 富力地產(chǎn) Square Vauxhall