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最近地產板塊受到市場廣泛關注。地產板塊表現較好，上漲的核心原因是板塊有密集催化：1）地產有一定政策支持，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資。2）杭州樓市調控政策出臺，11月11日起執行“購買首套房，認房不認貸”，二套房首付四成”，首套房貸利率降為4.1%，二套房貸利率最低為4.9%。3）人民銀行和銀保監發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》16條措施。4）10月社融數據低于部分投資者預期，其中地產和消費拖累較大。

此外本次行情主要是民營地產公司領漲，領漲標的的特征是面臨一定的財務壓力，但尚未產生重大負面影響。核心的驅動因素是政府更加強調對民營地產公司發債融資的支持，有民營地產企業分別獲得了200億元和150億元的發債額度。目前政府在需求端的刺激政策仍然控制一定的力度和節奏，但隨著民營企業整體財務壓力的增加，政府開始更加注重供給側的政策，近期的方向是改善民營企業的融資，周末流傳的人民銀行和銀保監《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》等十六條措施，從地產商、銀行、信托、施工方和居民等多個主體，多管齊下，解決行業的各種問題。十六條措施的具體新增變化包括：強調在融資方面對國有和民營企業一視同仁，鼓勵信托等資管產品支持房地產融資需求，對地產商房屋的剩余貨值可以提供貸款支持，個人在征信不受影響的情況下可以和銀行協商延期還款，貸款兩集中可延長過渡期。政府的政策進一步加碼，預計地產基本面出現見底反轉有一定可能性。

除了地產股，地產產業鏈也成為市場討論熱點。政策支持力度大，抵押資產資質放寬且落地高效，預計大幅降低更多民企地產商暴雷風險，地產鏈企業的壞賬風險也隨之下降。隨著地產政策預期好轉，行業基本面數據觸底明年有望回升，資本市場端有望先修復估值。預計明年竣工端回暖，如果開發商資金好轉后加快施工，今年的竣工缺失有望在明年回補，短期業績落地后處于真空期，對業績的擔憂放緩。

（作者：摩根士丹利華鑫基金 權益投資部 趙偉捷）

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