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新年剛過，央行、銀保監會宣布對首套房貸利率政策實行動態調整，即新房價格環比和同比連續3個月均下降城市，可階段性維持、下調或取消當地首套房貸利率下限。住建部部長在接受媒體專訪時也表示，對購買第一套住房的，要大力支持，首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都給予政策支持。央行、監管、住建三大部委同時發聲，助力房地產市場回暖。

實際上，從去年以來，全國各地已陸續出臺一系列刺激住房消費的政策措施：下調首套房貸利率下限、放寬首套房認定標準、降低首套房首付比例、換購住房個稅減免、支持團購住房、發購房補貼、提高公積金貸款額度、帶押過戶等，但實施效果并不理想，房地產市場仍持續下行。據中指研究院最新報告顯示，去年12月，全國百城新建住宅房價環比跌幅擴大至0.08%，連跌6個月；新建及二手住宅環比下跌城市數量，分別擴大至68個和80個，較11月分別增11個和5個；新建住宅價格年度累計下跌的城市共有70個，二手住宅價格年度累跌城市數目73個，下跌城市數量分別較2021年大幅增加55個及36個。

限購、限貸和限售一直被作為房地產政策調控的利器，提振房地產經濟重點圍繞這三個方面松綁放權。當前，房地產政策優化的重點在降低住房貸款融資成本、增加貸款額度和減少一、二手房交易環節費用上。可以說，制約限貸、限售的政策性障礙幾乎全部解除，但為什么房地產市場仍低迷不振呢？

大家都知道，疫情反復、經濟下行和人口紅利下降是導致本輪房地產持續下滑的最直接原因，其背后的核心問題是住房消費需求動能不足，消費者市場預期減弱。從市場供求關系看，房子供給總體過剩，但匹配市場需求的有效供給不足。房地產市場需求可劃分為三大類：第一類是低收入人群的住房保障性需求；第二類是中等收入人群的住房改善性需求；第三類是高端收入人群的住房投資性需求。這三類人群購買力不同，消費心態也不同：想買房的剛需人群沒錢買房，貸款利息再降也買不起，這部分人屬于“想買但不敢買”的奢望人群；中產階層有房子住，也有改善需求的動機，但需求不急迫，這部分人屬于“可買也可不買”的觀望人群；真正有錢人不需要貸款也能買得起，但沒資格買不了，這部分人屬于“能買卻買不了”的渴望人群。

從當前情勢看，提振房地產經濟僅靠剛需拉動顯然“小馬拉大車”，只有因勢利導、優化調整限購政策，最大程度釋放改善性、投資性需求，房地產才可能企穩回升。12月26日，東莞全面放開限購，一個周時間新房成交量環比大漲950%。可以預見，大部分城市會緊隨其后，逐步放松、放開限購。

關鍵詞： 房地產市場 投資性需求 房地產政策 首付比例