剛剛發布財報的中介巨頭貝殼找房，再度被傳優化團隊的消息，繼去年年底渾水做空后，貝殼又一次面臨輿論聚焦。

3月23日早間，有媒體報道稱，貝殼于今年3月又進行了新一輪優化。消息稱，本次部分主管接到通知，需要優化本部門10%的員工。

這也是貝殼找房自去年10月后，又一次傳出裁員。

僅限業務層面?

23日下午，貝殼方面回應稱，貝殼沒有整體優化調整計劃。

“受疫情防控常態化影響，貝殼各城市公司根據當地市場情況及自身業務發展，進行組織動態調整，屬于公司組織常態化運營優化機制，不存在比例、數量等要求。”貝殼方面表示。

合碩地產機構首席分析師郭毅對《鳳凰WEEKLY地產》表示，從目前已經披露的信息來看，貝殼應該只是基于業務邏輯出發，對城市團隊作出調整，同時可能還包括一些業務板塊和人員進行優化，并不能說是一個整體的裁員。

“另外從貝殼自身業務生態圈的角度來說，可能會存在一個內部的淘汰機制，這種情況下，也是會對人員有一些調整的可能。”郭毅表示。

有接近貝殼前員工的消息人士表示，如果只是“主管級”接到通知的話，說明這次調整優化的范圍并不是很大，很可能只是某個板塊下的小范圍的業務調整，并不會涉及更高層面。

對于爆料中提到的“本輪調整主要涉及二手和新房交易服務事業群，整裝大家居事業群與普惠居住事業群基本不受波及”，郭毅分析，集團內部調整業務權重，很常見。“尤其貝殼已經在考慮向家裝家居、住房租賃等領域發力，如果是基于業務權重導致的人員優化精簡，也是一種常見的運營行為。”

有業內人士對《鳳凰WEEKLY地產》表示，二手房行業是一個周期性特別強的行業，在目前的下行周期，行業人員存在一定的流失是正常的周期性變化，不必過度解讀。

隊伍收縮?

2021年2月，深圳推出二手房指導價。隨后二手房市場成交量直接腰斬，網簽數量持續走低，最終中介市場一夜入冬，迎來中介關店潮。

更大范圍的轉冷，是從下半年開始。

有數據顯示，截至2021年三季度末，深圳關停門店超640個，有效實名中介人員較上年同期減少14.2%。

進入10月，貝殼上海區域裁員的消息持續發酵。

彼時貝殼回應稱，“今年以來，行業環境發生較大變化，公司對上海地區金融等部分業務進行調整，并會依據相關法律法規，為員工優先提供內部轉崗機會。”

有報道稱，去年10月至今，貝殼已經有20多名中層、高層陸續離職，包括一名金融副總裁、兩名總經理，另有高級總監和總監等，部分管理層放棄期權離開。

不僅是貝殼。

老牌房產中介中原地產此前曾內部發文：“受市場持續低迷影響，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調整內地業務規模與架構，所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮，目標在第四季度達到收支平衡。”

空白研究院調研顯示，截至去年年底，雖然不同城市的經紀人數量收縮情況差異較大，但是全國范圍內經紀人數量減少比例保守估算為30%-40%。

整個行業的情況，從貝殼的財報中可讀出一二。

截至2021年12月31日，貝殼找房門店數量為51038家，較上年末增長了8.7%。不過值得注意的是，其中上半年門店數量為52868家門店，同比增長了25.1%，據此計算，下半年減少了1830家門店。

根據財報，其全年經紀人人數下滑7.8%，降至45.45萬人，2021年上半年，這一數據是54.86萬人。

半年時間，9.41萬人離開了。

貝殼方面表示，這一數據與之前的預期一致，預計隨著2022年Q1市場觸底，平臺門店和經紀人規模仍會收縮。

“對比行業產能收縮幅度，我們展現了更好的經紀人留存能力和韌性。”貝殼方面表示。

有預見?

人員收縮，只是貝殼應對行業寒冬的一個側面。

事實上，早在2021年中期業績披露時，貝殼就已經發出預警，預計第三季度營收將同比下滑24.6%至29.4%。隨后，貝殼股價一路走低。

2020年8月成功赴美上市后，貝殼的股價在幾個月內一度沖擊至79.4美元/股的歷史最高點。但截至發布2021年年報的當日，貝殼股價報14.46美元/股，總市值約173億美元。

2021年度財報顯示，貝殼全年收入808億元，凈虧損5.25億元，經調整后凈利潤為22.94億元。

第四季度貝殼找房凈利潤為4191萬元，但受地產整體行業環境影響，多項數據指標出現下滑。

其中，四季度營業收入同比下降了21.5%，成交額為7324億元，存量房成交額3546億元，新房交易額為3568億元，分別同比下滑了39.4%、24.0%。

“自去年三季度開始的房產行業去杠桿、金融政策收緊等一系列的動作，導致房地產交易量的下滑，從而對貝殼業務存在一定的沖擊。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉對《鳳凰WEEKLY地產》表示。

中信證券此前發布報告稱，過去的一段時間內，貝殼找房所面臨的政策環境的確是偏負面的，“主要表現為地產銷售被壓制，二手房流轉率被限制，由于對新房貸款的發放明顯優于二手房，導致二手房的交易量也相對下降更多。”

根據貝殼研究院數據，2021年第四季度全國二手房市場GTV同比下降43%，貝殼存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%。

“在新房市場的下行環境中，貝殼主動進行了一定程度的業務收縮，同時將風控管理提升到更重要的位置。”貝殼方面表示。

從全年數據看，整體多個指標實現增長，成交額3.85萬億元，同比增長了10.1%，其中存量房業務成交額2.06萬億元，新房交易業務成交額1.61萬億元，兩者分別同比增長了6.1%、16.3%。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示：“2021年公司面對的內外部環境相繼發生變化，長周期看市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復。”

有業內人士分析稱，自去年四季度以來，房地產政策開始邊際放松，國內信貸環境逐步改善，房貸放款加快，利率下降，合理的住房需求開始釋放。但從總體來看，第四季度市場復蘇還在初期且相對分化，整體市場交易量也處于相對低位。

“2022年3月之前， 房地產市場總體成交存在難以恢復的風險。”中信證券預計。

也有人認為，貝殼面臨的挑戰不僅來自市場，還有新加入的同業的競爭。

胡景暉說，以58安居客、字節跳動、幸福里等為代表的房地產經紀垂直領域，近些年一直動作不斷，也都在從流量平臺向交易平臺進行著轉換。“只要市場存在需求交易，這個行業從長遠來看，一定長期向好。”

新賽道

在23日回應裁員風波時，貝殼提到，公司在發力租賃、家裝、家居等領域業務，為員工提供內部轉崗機會。

早在2021年年末，貝殼就發布了“‘一體兩翼’戰略升級”。一體，即二手和新房交易服務賽道，兩翼，則分別為整裝大家居事業群與普惠居住事業群。

胡景暉表示，目前房地產市場整體進入了一個“存量房”市場的時代，包括萬科、龍湖等都在存量房之外的市場發力。

郭毅對《鳳凰WEEKLY地產》表示，從貝殼目前的調整來看，它其實是在打造一個基于房地產行業，并衍生出來具生活居住屬性的生態鏈。這個生態鏈，已經不單單聚焦新房和二手房，更是把租賃、家居、家裝等業務板塊都納入了貝殼的整體體系之內。

“如果能夠將多個業務線整合，通過貝殼平臺進行更好的呈現，或許也是未來貝殼需要發力的地方。”郭毅表示。

早在2015年，萬科就與鏈家成立“萬鏈家裝”，雙方攜手進入了家裝行業。雖然此后萬科轉身離開，但貝殼在家居、家裝這個賽道走了下去。

去年7月，貝殼找房官宣80億收購圣都家裝100%的股權。貝殼找房董事長兼CEO彭永東指出：家裝市場將是“翻越的第二座山”。

“過去一年，在家裝家居領域完成了可以支撐更大規模標準化拓展的底層能力搭建。”貝殼在年報中稱。

截至2021年底，圣都家裝已經進入全國31個城市開設110余家門店。有數據顯示，貝殼目前在家裝服務板塊已布局7家公司，其中4家控股，3家為投資。

據悉，在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道已經可以為當地家裝業務貢獻約30%的客源。

長租公寓，是貝殼加速布局的另一個新賽道。

貝殼2021年成立了普惠居住事業群，包括普通房產租賃經紀業務、輕托管業務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務。

今年年初，貝殼找房簽約的首個青年長租公寓正式落地上海，該項目占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項目總體量達到2978套房間，月租金約為2700元。

貝殼方面表示，未來將攜手更多合作伙伴，探索更多合作模式，

今年以來，多部委密集在工作會議中指出“加快發展保障性租賃住房”。

有分析人士認為，今年將更多地出臺土地、金融等支持租賃市場化發展的政策，通過發揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。

戴德梁行近期報告則指出，2022年，長租公寓、保障性租賃住房將會迎來政府進一步的政策傾斜，該板塊的發展也有望進入快車道。

以長租公寓為代表的快車道和以家居家裝市場為代表的“第二座山”，是否能讓這家中介巨頭擁有穿越傳統行業周期的新活力呢?

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