保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs產品迎來新進展。
這個項目讓新深圳人王湛霖對未來多添了一份信心。“公租房排號太難了!如果這類金融和民生結合的融資項目落地推廣，讓市民有新的渠道去申請優(yōu)惠住房，對來深圳的‘新鮮血液’而言絕對是個利好消息。”
2021年，王湛霖大學一畢業(yè)就選擇了來深圳工作，能夠解決住房困難，是無數像他一樣憧憬在大城市安居樂業(yè)的新青年內心最大的期盼。
2022年全國將新籌集240萬套
深圳急需發(fā)展保障性租賃住房不是沒有原因的。近年來，在一線城市及人口凈流入量大的重點城市，青年群體的住房壓力問題越發(fā)受到關注。
時代周報記者根據各地公布的2021年統(tǒng)計年鑒等公開數據，對各城市人口凈流入數據進行推算整理后發(fā)現，2020年底深圳常住人口為1763.38萬人，同期戶籍人口為584.58萬人，人口凈流入達1178.8萬人，位居全國第一。
人口的流動，帶動著住房租賃市場快速發(fā)展。但住房租賃企業(yè)借勢擴張，少部分企業(yè)利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務，更有部分長租公寓企業(yè)暴雷，使得這一問題變得更加突出。
截至4月14日，深圳公租房輪候庫內仍有37194人在排隊等待租房。面對新市民特別是青年人的住房困難問題，深圳的計劃是大力發(fā)展籌建保障性租賃住房。
2022年1月發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”深圳將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，緩解新市民、青年人住房困難。“十四五”期間，深圳將優(yōu)先安排保障性租賃住房用地，籌建不少于40萬套(間)保障性租賃住房。該數量超過了深圳全市35萬套的商品房籌建量，也超過了全市住房建設籌集總量的40%。
據《瞭望》新聞周刊報道，目前深圳已供應的保障性租賃住房約3萬套，在建及“十四五”預計新開工的保障性租賃住房約10萬套，征集市場租賃住房具有初步意愿的項目約1.5萬套。
保障性租賃住房的首次面世，是在2021年6月，國務院辦公廳印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的發(fā)展意見》，在國家層面首次明確提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。并明確了保障性租賃住房對象是城市青年人群，緩解城市住房壓力。
隨后，全國多地積極響應號召，紛紛落實土地、金融、稅收優(yōu)惠、水電氣價格等多項支持政策，推進保障性租賃住房的加快發(fā)展落地。
1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設會議透露，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計劃。
住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會上2月24日表示，2022年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全國將新籌集240萬套，比去年有大幅度增長。
“十四五”期間，國內40個重點城市初步計劃新增650萬套(間)，預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。
租金定價大幅低于同類房源
發(fā)展保障性住房租賃，和培育住房租賃市場一樣，面臨著融資和運營難點。
為了更好地推進項目落地，助推城市保障性租賃住房市場供給端穩(wěn)定發(fā)展，中國政策層面正在積極推進住房租賃項目資產證券化，通過在已建成的存量資產中進行再融資，幫助獲得新項目投資擴張的資金支持。
2021年7月，《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》和《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》陸續(xù)發(fā)布，將保障性租賃住房正式納入基礎設施REITs行業(yè)試點范圍。
借助資產證券化與信貸或債券等融資產品，將有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉型，實現平穩(wěn)健康發(fā)展。
相關政策發(fā)布后，深交所、深圳人才安居集團、深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司第一時間啟動了保障性租賃住房資產梳理、REITs產品方案論證、保租房政策探討等申報準備。
根據公開資料，此次深圳市人才安居集團選取了4個優(yōu)質項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書。
這4個項目位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產評估值約為11.58億元，主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。
安得廣廈千萬間，讓城市追夢人都住有所居。
今年全國“兩會”期間，保障性住房建設再次被提及，更明確要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場等的戰(zhàn)略方針。
“過去的一些金融產品是屬于封閉式的，而現在的金融產品，其實是和股票類似，是具有流通性的。從租賃住房的角度看，類似的創(chuàng)新有助于租金變現，客觀上有助于帶動租賃企業(yè)資金的穩(wěn)健。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者表示，深圳在此類金融產品創(chuàng)新方面率先進行，成為房地產金融改革的一個重要內容，對于保障性租賃住房市場的健康發(fā)展具有重要意義。
另據《證券日報》援引北京地區(qū)某公募基金不動產投資部相關負責人的消息稱，北京、上海、重慶等多地已有保障性租賃住房REITs試點項目正在推進中，預計未來有更多保障性租賃住房REITs項目涌現，監(jiān)管部門也將在試點過程中不斷加快審核標準化流程和完善相關配套政策，推進保障性租賃住房REITs市場建設，樹立保障性租賃住房體系發(fā)展新樣板。
嚴躍進認為，目前，這項改革主要是由本地的國企屬性的企業(yè)進行，預計后續(xù)民企等企業(yè)也會加快改革。
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