2022年已過去三分之一，房企流動性壓力仍在持續。
貝殼研究院最新報告顯示，今年前4月，房企境內、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個百分點;4月房企到期債務壓力重回400億元缺口。中指研究院數據也顯示，4月房企信用債與海外債發行規模分別為368.87億元、28.85億元，同比分別下降49.6%、80.46%。
值得注意的是，近日央行、銀保監會、證監會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，其中均提到保持房地產融資平穩有序，支持房企發債等合理融資需求。與此同時，近期各地也密集出臺政策松綁樓市。
“市場信心仍需時間修復，存量債務也需要時間處置，短時間內融資不會大規模啟動。”5月7日，中指研究院企業事業部研究副總監陳星通過微信接受《每日經濟新聞》記者時表示，隨著政策的邊際放松，信用債特別是并購類債券融資將有望得以提升。
境內融資規模占比超八成
4月，房企發債規模大幅下降。據貝殼研究院統計，4月房地產板塊境內、境外債券融資共發行63筆，較上月減少23筆，發行規模約617億元，環比減少30%，同比減少34%。
其中，4月境內債券融資530億元，環比減少25.4%，同比減少32.7%;境外債券融資約87億元，環比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規模單月占比低于15%。
“受風險偏好影響，資金主要流向信用好的國企央企和頭部民企，中小房企難以被惠及。存量風險仍未化解，到期債務尚未償還，難以啟動新一輪融資。”陳星表示，受疫情、宏觀經濟影響，房地產市場銷售端疲軟，短期內難以快速回暖，市場信心仍需要時間修復。
從融資成本來看，信用債與海外債融資成本有小幅浮動，其中信用債平均利率為3.48%，環比下降0.37個百分點，同比下降0.95個百分點;海外債平均利率為5.55%，環比增長1.49個百分點，同比下降0.35個百分點。
具體到房企而言，4月華潤合計發債80.0億元，是當月發行額度最高的房企，平均融資利率3.4%;華發股份信用債利率為4.8%，而招商蛇口僅為2.4%。此外，遠洋集團與九龍倉置業分別發行了票面利率低于4%的多筆境外債券，其中遠洋的利率最低為3.8%。
“今年以來央行降準降息，貨幣市場較為寬松，資金成本下降，因而房地產融資利率也有所下調。國企央企受企業性質影響，信用等級高、融資成本普遍低于民企，但部分財務長期穩健的民企融資利率同樣處于低位。”陳星表示，部分民企杠桿水平過高，財務安全度較差，資產質量及變現能力弱，導致融資渠道收窄，融資成本偏高。
一個值得注意的現象是，境內、外債券規模占比差距正在逐步拉大。貝殼研究院數據顯示，1~4月境外債券規模約442億元，同比減少65%，其規模占比進一步下滑至19%，較2021年同期下降13個百分點;境內融資規模約1908億元，同比減少30%，其規模占比提升至81%。
貝殼研究院在報告中表示，從境內外融資結構上看，2020年是一個明顯的分水嶺，預計未來房企的融資渠道長期都將會以境內為主導。
償債缺口升至400億元
值得注意的是，4月房地產行業新增并購融資額度較上月有所減少。
“3月多家房企獲并購融資總規模達1780億元，但4月以來新增融資額度明顯放緩。”中指研究院在報告中指出，并購額度距離資金實際到位仍有較長的距離，貸款企業未必能盡快獲得相應資金。“房企發行并購債可以保證募集資金及時落地，但截至目前發行主體僅有招商蛇口、建發、保利、信達、中國鐵建等企業，發行總額為62億元，惠及面較窄。”
在發債規模下降的同時，房企償債規模依然龐大。貝殼研究院數據顯示，4月房企境內外債券到期規模約1013億元，較上月減少5.8%，到期債務凈額396億元，償債缺口回升到400億元規模。
政策方面暖風頻吹。據貝殼研究院統計，4月29日至5月5日的7天內，全國主要城市公開發布鼓勵和放松類調控政策22次，與3月全月水平持平，城市調控積極調整，房地產市場銷售回暖的希望被點燃，房企“自我造血”的能力也將在一系列積極環境中加速修復。
此外，近日央行、銀保監會、證監會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，其中均提到保持房地產融資平穩有序，支持房企發債等合理融資需求。
如深交所5月4日發布的《關于支持實體經濟若干措施的通知》(以下簡稱《通知》)提到，支持房地產企業合理融資需求，支持房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展。
“從長期來看，房企融資政策面一切向好，但是從政策到實操尚存在一個過程。”同策研究院在報告中指出，《通知》中特別提及“合理”“正常”的融資需求，以后融資將一切企穩，過去的融資盛況或不復往昔。
克而瑞研究中心也認為，目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現金流安全、優化債務結構、防范流動性風險仍是企業保持財務定力及穩健經營的關鍵。
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