5月10日，蘇州首批集中土拍歷時(shí)2天收官，15宗地總成交金額233.77億元，其中有11宗地底價(jià)成交。

隨著蘇州土拍的結(jié)束，全國(guó)22個(gè)集中供地重點(diǎn)城市中，已有18城完成了2022年首批集中土拍。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這18城共成交涉宅用地337宗，總成交規(guī)劃建筑面積3221.1萬(wàn)平方米，土地出讓金總計(jì)4231.3億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體來(lái)看，已完成首輪集中土拍的城市，央企、國(guó)企以及本土城投依舊是拿地主力，部分民企參拍積極性雖有所調(diào)動(dòng)，但對(duì)現(xiàn)金流壓力巨大的房企來(lái)說(shuō)，即便是土拍門(mén)檻放松、樓市松綁，對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)很難起到根本的扭轉(zhuǎn)作用。已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍還是以低溢價(jià)和底價(jià)成交為主。土拍“低溫”仍將在一定時(shí)間內(nèi)延續(xù)。

蘇州15宗地有11宗地底價(jià)成交

5月10日，蘇州結(jié)束了歷時(shí)2天的首批集中供地拍賣(mài)，總共15宗地出讓?zhuān)罱K僅4宗地溢價(jià)成交，其中園區(qū)湖東、新區(qū)獅山2宗核心板塊宅地進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，其他11宗地底價(jià)成交，這15宗地總成交金額為233.77億元。

觸頂成交的兩地塊中，一宗編號(hào)為蘇地2022-WG-9號(hào)的高新區(qū)獅山街道吳前港綠化地南、渠田河綠化地西地塊，經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段后，最終由大悅城以10.52億元競(jìng)得，樓面價(jià)28125元/平方米，溢價(jià)率為12.50%。

另一宗編號(hào)為蘇園土掛(2022)02的旺墩路南、津梁街西地塊，經(jīng)過(guò)49輪競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段后，最終由招商蛇口以36.16億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)31046元/平方米，溢價(jià)率15%。

另外兩宗溢價(jià)成交的地塊編號(hào)分別為蘇地2022-WG-3號(hào)和蘇地2022-WG-8號(hào)，分別被蘇州保障房建設(shè)和中鐵建以19.1億元和19.73億元競(jìng)得，樓面價(jià)分別為18295元/平方米和21659元/平方米，溢價(jià)率分別為1.64%和3.14%。

值得注意的是，本次土拍的15宗地均由國(guó)企競(jìng)得，并且多數(shù)為蘇州本地企業(yè)，外來(lái)企業(yè)僅大悅城、招商蛇口、中鐵建和深圳天健四家。底價(jià)成交的11宗地中，蘇高新集團(tuán)拿下3宗，兆潤(rùn)集團(tuán)拿下2宗，有4宗被地方平臺(tái)公司獲得。

中指研究院蘇州分院分析師金珂指出，此次土拍將保證金比例由30%下調(diào)至20%，大幅降低了企業(yè)的參拍成本以期調(diào)動(dòng)企業(yè)參拍熱情，但從拿地企業(yè)來(lái)看，民企報(bào)名參與度較低，所有宅地最終均由國(guó)企及地方平臺(tái)公司承包。由此可見(jiàn)，面對(duì)疫情的不確定性以及疫情帶來(lái)的整體經(jīng)濟(jì)下行，缺乏資金力優(yōu)勢(shì)的民企對(duì)于市場(chǎng)采取謹(jǐn)慎觀(guān)望的態(tài)度，有意愿拿地的房企也更加看重拿地成本和利潤(rùn)空間，拿地偏好向中心區(qū)域、核心區(qū)域收縮現(xiàn)象明顯。

“蘇州近期出臺(tái)了縮短限售年限、放寬外地限購(gòu)條件的相關(guān)政策，但效果從購(gòu)房端傳導(dǎo)到土拍端仍需等待進(jìn)一步發(fā)酵。”金珂說(shuō)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，蘇州首輪集中土拍整體熱度雖較2021年第三輪集中土拍有所回升，但仍處于低位。

土地市場(chǎng)低溫仍將延續(xù)

隨著蘇州土拍的結(jié)束，全國(guó)22個(gè)集中供地重點(diǎn)城市中，已有18城完成了2022年首批集中土拍。

中指研究院指出，剩余4城除上海因疫情管控土拍延期外，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、鄭州均尚未發(fā)布集中供地公告，因此這四座城市的首輪土拍在短期內(nèi)尚無(wú)法完成。至此，18城完成首輪集中供地，共計(jì)成交涉宅用地337宗，總成交規(guī)劃建筑面積3221.1萬(wàn)平米，土地出讓金總計(jì)4231.3億元。

從18個(gè)城市整體成交熱度方面來(lái)看，中指研究院認(rèn)為，除流拍率相較于去年第三輪有所趨冷外，無(wú)論是溢價(jià)成交地塊占比、還是觸頂成交地塊占比的表現(xiàn)均較優(yōu)于去年第三輪。各城市之間的表現(xiàn)在今年首輪表現(xiàn)更為分化。例如，天津去年第三輪無(wú)一宗地塊流拍，而今年首輪共計(jì)流拍24宗宅地，流拍率高達(dá)83%;而深圳今年首輪土拍所有地塊均達(dá)到地價(jià)上限，甚至純自持保障性租賃住房用地也達(dá)到了地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)階段。

核心熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)仍明顯優(yōu)于弱能級(jí)城市，中指研究院指出，例如深圳、合肥、杭州、北京等城市均保持了較高的市場(chǎng)熱度，這與這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好有密切的關(guān)系。而反觀(guān)天津、濟(jì)南以及尚未供地的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、鄭州等城市，由于新房市場(chǎng)庫(kù)存處于高位，房企拿地意愿明顯不足，去年的流拍率低，更多是由于動(dòng)用了較多的地方平臺(tái)公司托底所致。

值得注意的是，今年首輪集中供地是自集中供地以來(lái)土拍規(guī)則最為寬松的一次，采用限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)品質(zhì)的城市數(shù)量都處于較低水平，而且也取消競(jìng)配建了。不僅土拍規(guī)則最為寬松，在地塊的利潤(rùn)空間方面，也有明顯的提升。

不過(guò)，中指研究院指出，當(dāng)前絕大部分城市土拍市場(chǎng)的回暖，與利潤(rùn)空間提升均有著密切的關(guān)系。但在去化不能得到保障的情況下，利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)型的回暖也無(wú)法長(zhǎng)期維持。實(shí)際上，當(dāng)前的核心問(wèn)題在于信心不足，既是置業(yè)信心不足，也是購(gòu)房者對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的信心不足。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，整體來(lái)看，已完成首輪集中土拍的城市，央企、國(guó)企以及本土城投依舊是拿地主力，部分民企參拍積極性雖有所調(diào)動(dòng)，但對(duì)現(xiàn)金流壓力巨大的房企來(lái)說(shuō)，即便是土拍門(mén)檻放松、樓市松綁，對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)很難起到根本的扭轉(zhuǎn)作用。已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍還是以低溢價(jià)和底價(jià)成交為主。土拍“低溫”仍將在一定時(shí)間內(nèi)延續(xù)。

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