深圳又有豪宅法拍低于市場(chǎng)價(jià)成交了，只是上架拍賣的，是昔日P2P頭部平臺(tái)“資本大佬”的房產(chǎn)。

據(jù)阿里法拍平臺(tái)顯示，5月8日，深圳市羅湖區(qū)人民法院完成深業(yè)上城(北區(qū))西座A單元5806單位的拍賣，該房源引起逾萬(wàn)次圍觀，但最終只有一人參與競(jìng)拍下，以底價(jià)成交。

而在該房產(chǎn)的詳細(xì)信息中，南都灣財(cái)社記者注意到，該標(biāo)的所有權(quán)人名為彭鋼。熟悉資本市場(chǎng)的人會(huì)對(duì)彭氏兄弟有所了解，彭鋼的弟弟彭鐵為小牛資本集團(tuán)實(shí)控人，彭鋼本人曾擔(dān)任小牛系多家公司的法定代表人。據(jù)天眼查，彭鋼所屬小牛資本管理集團(tuán)，職務(wù)為小牛在線APP執(zhí)行董事、總經(jīng)理。

持有6年反虧2400萬(wàn)

3940.24萬(wàn)，這是彭鋼位于深業(yè)上城法拍房的最終成交價(jià)格。

但仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為4925.3萬(wàn)。這意味著，成交價(jià)最終比評(píng)估價(jià)低了985.06萬(wàn)，競(jìng)買人以市場(chǎng)價(jià)8折成交。從事法拍房工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，法拍房的起拍價(jià)設(shè)置低于評(píng)估價(jià)的，降價(jià)幅度一般可達(dá)評(píng)估價(jià)的20%-30%，或者接近評(píng)估價(jià)，如果一拍流拍，二拍會(huì)在一拍的基礎(chǔ)上打7-8折。

“起拍價(jià)成交的房源并不在少數(shù)。”該業(yè)內(nèi)人士告訴南都灣財(cái)社記者，對(duì)于此類型的大宗交易法拍一般競(jìng)爭(zhēng)不是特別激烈，甚至部分會(huì)經(jīng)歷二拍。

對(duì)于房產(chǎn)的競(jìng)拍人來說，這應(yīng)當(dāng)算是一筆不錯(cuò)的買賣。但是對(duì)于彭鋼來說，損失的卻不止985萬(wàn)。

據(jù)阿里法拍公示的該房源的房產(chǎn)信息單(處理)可以看出，該套房源登記日期為2016年4月21日，彼時(shí)登記價(jià)格為5530.15萬(wàn)，建筑面積為467.19平方米，每平方米近11.8萬(wàn)的單價(jià)。以此價(jià)格測(cè)算的情況下，持有該房產(chǎn)6年的時(shí)間內(nèi)，彭鋼損失了1589.91萬(wàn)。

另在該不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單上顯示，該房產(chǎn)在房產(chǎn)登記次日抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司深圳國(guó)貿(mào)支行，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為2765萬(wàn)元(房產(chǎn)登記價(jià)格的50%)。

據(jù)網(wǎng)上某從事法拍房的業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該套房產(chǎn)2016年4月21日買入，登記價(jià)為5530萬(wàn)元，貸款2765萬(wàn)元。這樣契稅約166萬(wàn)元，再加上72個(gè)月利息為647萬(wàn)元，成本總共6343萬(wàn)元。而如今該房產(chǎn)以3940萬(wàn)元底價(jià)成交，這意味著，持有該套房產(chǎn)6年時(shí)間，彭鋼合計(jì)損失了2403萬(wàn)元。如果再算上物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)及維護(hù)成本等，損失會(huì)更多。

據(jù)了解，深業(yè)上城在地理位置上位于蓮花山公園與筆架山公園之間，有東西兩座連廊與兩座公園相連。整個(gè)項(xiàng)目總建面達(dá)120萬(wàn)㎡，包含公寓、寫字樓、商業(yè)、商業(yè)小鎮(zhèn)、loft辦公等多種業(yè)態(tài)。其中，深業(yè)上城公寓位于綜合體北區(qū)，由兩座高約224.5米大廈組成，是深圳第二高的玻璃幕墻公寓建筑，總建筑面積17萬(wàn)㎡，高62層，共639套單位。

據(jù)公開資料顯示，深業(yè)上城公寓于2013年入市，彼時(shí)開盤整體均價(jià)7萬(wàn)元/㎡左右。

百億爆雷P2P

深業(yè)上城大概率不是彭鋼進(jìn)入法拍的最后一套房產(chǎn)。深圳羅湖區(qū)法院出具的執(zhí)行裁定書顯示，該套由彭鋼2016年購(gòu)入的深業(yè)上城公寓房產(chǎn)，被申請(qǐng)執(zhí)行人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司深圳國(guó)貿(mào)支行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，以償付1674.55萬(wàn)元及利息。

但彭氏兄弟的債務(wù)，又何止千萬(wàn)。

1976年出生的彭鐵和所有現(xiàn)在年過40的商界大佬一樣，都經(jīng)歷過從大公司離職創(chuàng)業(yè)的熱潮。在其履歷中可以看到，其曾先后任中科創(chuàng)融資擔(dān)保公司執(zhí)行副總裁、佳兆業(yè)金融投資有限公司總裁等職。

2011年6月，彭鐵成立了深圳市小牛華信投資有限公司，在公司發(fā)展兩年后，2013年8月，彭鐵又成立了小牛資本管理集團(tuán)有限公司。此后，以小牛資本管理集團(tuán)為中心，彭鐵成立并控制了上百家的資產(chǎn)投資公司，成為廣東最大的P2P平臺(tái)之一。

大廈將傾前，根基必先不穩(wěn)。

2018年，P2P行業(yè)“爆雷”不斷，網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)進(jìn)入清退階段。在正式上線運(yùn)營(yíng)六年后，2020年5月，小牛在線宣布良性退出，承諾不失聯(lián)、不跑路。

但不失聯(lián)并不意味著能還錢。2021年1月13日，深圳市公安局南山分局通報(bào)，已對(duì)小牛資本集團(tuán)以涉嫌非法吸收公眾存款罪立案?jìng)刹椤?/p>

警方查明，早在2017年9月開始，小牛資本集團(tuán)便出現(xiàn)資金出現(xiàn)流動(dòng)性困難，資金無法按時(shí)兌付的問題。彭鐵、彭鋼、李特立等人明知公司經(jīng)營(yíng)模式難以為繼，開始大量發(fā)行虛假標(biāo)的進(jìn)行非法集資，所募集的資金大部分未用于能實(shí)際產(chǎn)生收益的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，對(duì)資金的使用極不負(fù)責(zé)任甚至直接非法占為己有，肆意揮霍，涉嫌集資詐騙罪。

在2020年8月小牛在線公布的《監(jiān)委會(huì)投票結(jié)果及成立臨時(shí)監(jiān)委會(huì)公告》顯示，截至當(dāng)月6日，代表的未償還本金為95.73億元，占平臺(tái)未償還本金總額的84.39%，據(jù)此推算，當(dāng)時(shí)仍有113.44億元尚未償還。

廣深買房973套!炒房炒成法拍房

2021年5月，警方通報(bào)案件進(jìn)展顯示，小牛資本被查封涉案房產(chǎn)高達(dá)1056套，其中便包括深圳市住宅3套、商鋪4套，廣州市住宅108套，商鋪858套，佛山市商鋪76套，上海市商鋪6套，哈爾濱市住宅1套。還查封哈爾濱市、湖南漢壽縣土地2處，共計(jì)24037.5平方米。

房屋資產(chǎn)數(shù)量使人震驚，但房屋價(jià)值卻令人跌破眼鏡。

在其因涉案查封的房產(chǎn)中，近9成為商鋪屬性，主要集中于廣州。但近年來商鋪的收益率卻并不可觀，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，非核心區(qū)域的二手商鋪短期賣不出好價(jià)格，近兩年受疫情影響租金收益率也并不穩(wěn)定，作為資產(chǎn)投資的選項(xiàng)，商鋪的性價(jià)比并不高。

另?yè)?jù)多家媒體報(bào)道，兩宗來自哈爾濱市、湖南漢壽縣的土地價(jià)值也并不高。

“小牛資本的投資眼光不咋滴”“水平太菜了，買了那么多商鋪，深圳房子就3套”……在警方公告通報(bào)其名下查封的房屋資產(chǎn)后，小牛資本的房產(chǎn)卻引起了網(wǎng)友的一眾嘲諷。

但小牛資本并不是第一個(gè)熱衷炒房的P2P公司，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，早在2020年，就有20家P2P平臺(tái)被查封房產(chǎn)，共計(jì)超2000套。包括錢多多、錢眼金融、媽媽錢包、金元寶、宜聚網(wǎng)等P2P平臺(tái)均有投資房產(chǎn)。

熱衷炒房卻炒成法拍房，但這些房產(chǎn)卻無法為小牛資本的“爆雷”托底，而對(duì)于其債主們來說，千萬(wàn)法拍對(duì)比百億債務(wù)仍顯得杯水車薪。

關(guān)鍵詞： P2P頭部平臺(tái)資本大佬 豪宅法拍 深業(yè)上城法拍房 法拍房工作