聚焦商品房買賣、租賃、裝修、物業等領域的不公平格式條款，中消協21日發布點評，提醒消費者注意防范。

有的條款完全免除定金責任，例如，“在未簽署正式預售協議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。”這完全規避了經營者不履約所應承擔的法律責任。

當商品房買賣合同與廣告宣傳內容不符時，有的條款將“宣傳視為要約邀請”規避責任。例如，“買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容為準。”銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料，都會對消費者的購買決策產生影響。當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫入合同，開發商也應履行相關義務，如未按約履行則構成違約。

有的條款濫用不可抗力適用范圍，為延期交房免責。例如，“因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。”設計調整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經營者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。

消費者通過中介機構租房，有的條款限制消費者在租賃期滿后與房屋所有人直接交易。例如，“自租賃期滿合同終止后三個月內，甲方(承租人)不得與該房屋的產權所有人自行成交，否則應向乙方(中介機構)交付月租金的200%作為賠償。”實際上，租賃期滿合同終止后，消費者有權自行與房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同，中介機構無權限制，更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

在裝修過程中，因施工造成質量問題后，往往需要拆除部分或全部原裝修材料重新施工。有的條款將材料費轉嫁給消費者，例如，“裝修施工期間屬于甲方(消費者)購買材料由乙方(裝修公司)施工的項目，如有因乙方施工造成質量問題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。”這減輕了經營者應承擔的責任，屬于不公平格式條款。

有的條款將預付款視為定金或違約金，經營者單方規定消費者解除合同時，不退已支付預付款或將所交貨款作為違約金賠償給經營者。實際上，預付款不是法律概念上的定金，加重了消費者的責任，屬于不公平格式條款。

物業管理區域包括小區內的公用設施和場地，綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用，應在物業管理服務費中列支，有的物業卻在合同條款中讓業主額外分攤。還有物業服務企業收取業主的車位費、管理費，卻在合同條款中規避承擔民事責任。實際上，物業服務企業應當按照合同約定提供相應的服務，未能履行合同約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

關鍵詞： 房地產行業 商品房買賣合同 宣傳邀約 樓盤廣告