海珠新城悅湖璽實(shí)景圖，銷(xiāo)售中心正在改造。呂穎雅/攝

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呂穎雅/發(fā)自廣州

廣州率先官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，不少樓盤(pán)過(guò)去一周屢傳銷(xiāo)售喜報(bào)，但也有樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)門(mén)可羅雀。

日前走訪位于海珠區(qū)的珠光·海珠新城發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售中心正在進(jìn)行改造，正門(mén)緊閉，穿過(guò)后門(mén)來(lái)到銷(xiāo)售中心，僅有兩個(gè)銷(xiāo)售在現(xiàn)場(chǎng)站崗，與該項(xiàng)目龐大的體量并不相符。

“1棟、2棟、3棟、4棟、9棟共計(jì)903套房源已全部售罄?！表?xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，為了慶祝開(kāi)盤(pán)一周年，海珠新城推出了60套房源，額外95折優(yōu)惠，價(jià)格6.18萬(wàn)元/平方米起。目前主推的6棟，戶型包括110平方米的三房，130和140平方米的四房，均價(jià)6.8萬(wàn)元/平方米，最便宜是5樓以下的110和130平方米單位，價(jià)格6.18萬(wàn)元/平方米，如果是中間樓層大概6.4萬(wàn)~6.5萬(wàn)元/平方米。此外，項(xiàng)目即將加推7棟新品，140平方米的四房售價(jià)7萬(wàn)~7.4萬(wàn)元/平方米。

但根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，聲稱“售罄”的這5棟樓宇目前只網(wǎng)簽了400套單位，還有503套待售。如果將在售的這5棟和第6棟計(jì)算在內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽了495套，去化率僅為39%。

海珠新城悅湖璽網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。來(lái)源：陽(yáng)光家緣

為何數(shù)據(jù)差距這么大？

有業(yè)內(nèi)人士透露，這種反差主要是由于海珠新城在取證前進(jìn)行了多輪內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)，最便宜的時(shí)候3.8萬(wàn)元/平方米就能買(mǎi)到，后面買(mǎi)的價(jià)格都在4萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，這批房源一直在和正常銷(xiāo)售的房源競(jìng)爭(zhēng)。

一位中介機(jī)構(gòu)人士表示，之前有不少海珠新城的內(nèi)轉(zhuǎn)房和工抵房是通過(guò)他們放盤(pán)的，集中在1~3棟，毛坯價(jià)格5.8萬(wàn)元/平方米。然而，最近這些房源已經(jīng)停止了交易，因?yàn)椴荒芫W(wǎng)簽，樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售人員也已經(jīng)撤離，具體原因尚不清楚。

“內(nèi)轉(zhuǎn)房靠近馬路，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不大，一些購(gòu)房者對(duì)這些房源不信任，導(dǎo)致難以轉(zhuǎn)手出售。”一位接近珠光集團(tuán)的人士則透露，年初時(shí)，珠光還允許員工申請(qǐng)退房，但至今仍有員工的房款未到賬，一直處于拖欠狀態(tài)。

有看過(guò)海珠新城的購(gòu)房者表示，項(xiàng)目3梯6戶設(shè)計(jì)，樓距很近，幾乎每個(gè)戶型都能直視別人的房間，舒適度打了折扣。另外這塊地處于海珠新城的邊緣位置，不靠近地鐵，離珠江也有一段距離，總體來(lái)說(shuō)賣(mài)點(diǎn)并不明顯。而最吸引人的是其想象空間，但如今民企頻繁暴雷，這樣宏偉的藍(lán)圖最終能兌現(xiàn)多少，讓人心里沒(méi)有底。

另一方面，銷(xiāo)售情況未如理想和市場(chǎng)密切相關(guān)。項(xiàng)目在去年開(kāi)盤(pán)前吹風(fēng)8萬(wàn)元/平方米，實(shí)際開(kāi)盤(pán)約7萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米，后續(xù)由于銷(xiāo)售不理想，價(jià)格一直在6萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米徘徊。

價(jià)格不斷往下走，也反映了海珠區(qū)改善型樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)在不斷加劇?？梢哉f(shuō)，整個(gè)海珠區(qū)都在爭(zhēng)奪“改善型”購(gòu)房者的青睞。除了一些專注于大平層的豪宅項(xiàng)目，大多數(shù)樓盤(pán)主打110~140平方米的改善型產(chǎn)品， 那么最終的差異化競(jìng)爭(zhēng)只能體現(xiàn)在誰(shuí)的價(jià)格更加“實(shí)惠”。

例如，在海珠新城4公里外的保利湖光悅色，在產(chǎn)品和圈層上更加純粹，按照保利快節(jié)奏的打法，在去年開(kāi)盤(pán)和今年“小陽(yáng)春”熱銷(xiāo)后，也有點(diǎn)后繼乏力，目前去化率為80%。距離5公里的中國(guó)鐵建西派粵府更顯低調(diào)，戶型和景觀資源更優(yōu)，但仍然無(wú)法擺脫市場(chǎng)低迷的困境。還有一些位置更為優(yōu)越的項(xiàng)目，如廣紙板塊的中海“四子”和新近上市的越秀珠實(shí)城發(fā)·江灣·和樾，都在以“誠(chéng)意價(jià)”來(lái)促銷(xiāo)。

"競(jìng)爭(zhēng)激烈是一方面，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，購(gòu)房者更傾向于選擇保利、中海、越秀等央企國(guó)企的項(xiàng)目。大家都擔(dān)心民企的項(xiàng)目會(huì)爛尾，這增加了海珠新城的銷(xiāo)售壓力。" 上述業(yè)內(nèi)人士透露。

而二手房方面，根據(jù)貝殼APP顯示，毗鄰的羅馬家園近半年二手成交價(jià)為4.4萬(wàn)~4.8萬(wàn)元/平方米。一路之隔一線望江的珠江御景灣，由于戶型相對(duì)更大，單價(jià)亦相當(dāng)。

海珠新城沙盤(pán)。呂穎雅/攝

時(shí)間回溯到2001年，這一年，瀝滘舊村成為了廣州市的舊改試點(diǎn)村，但收效甚微；2011年又與珠光集團(tuán)簽訂了改造合作合同；直到2018年5月，全村表決通過(guò)了《瀝滘城中村改造房屋補(bǔ)償安置方案》，海珠新城這一雄偉藍(lán)圖才正式啟動(dòng)。

作為市中心最大的舊改項(xiàng)目，海珠新城規(guī)劃總用地高達(dá)151.42公頃，建設(shè)總量436萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2/3個(gè)珠江新城的面積，共分為70多個(gè)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，將打造科技創(chuàng)新文化展示、科創(chuàng)商務(wù)、文化創(chuàng)意、品質(zhì)宜居四大片區(qū)。

海珠新城規(guī)劃用地進(jìn)展。呂穎雅/攝

根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示，目前有14個(gè)地塊正在建設(shè)，主要包括教育用地、住宅用地（復(fù)建區(qū)和融資區(qū)）和商業(yè)設(shè)施用地。

其中，學(xué)校教育地塊68#、69#、78#已平整并即將開(kāi)工建設(shè)。今年6月，瀝滘珠光·海珠新城教育片區(qū)學(xué)校建設(shè)啟動(dòng)儀式”舉行。根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)將建設(shè)1所完全中學(xué)、1所九年一貫制學(xué)校、2所小學(xué)、6所幼兒園，國(guó)家督學(xué)、清華附中原校長(zhǎng)王殿軍將會(huì)擔(dān)任這四所學(xué)校（暫名為清瀾學(xué)校、清澤小學(xué)、清荷小學(xué)及包括初中和高中的清嶺中學(xué)）的總校長(zhǎng)。

而融資區(qū)部分，銷(xiāo)售人員表示雖然有一些地塊已經(jīng)動(dòng)工，但目前只有14#地塊，即悅湖璽組團(tuán)在售。其他組團(tuán)尚無(wú)明確的推進(jìn)時(shí)間表。此外，除了一些景觀資源較好的地塊可能會(huì)推出大平層產(chǎn)品外，其他地塊的產(chǎn)品信息尚不清楚。

總面積超過(guò)225萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)域包括辦公樓、商業(yè)設(shè)施、公寓和酒店等，目前也只有7#地塊（復(fù)建商業(yè)）、58#地塊（復(fù)建商業(yè)/商業(yè)設(shè)施）和71#地塊（公建配套/環(huán)境設(shè)施）已集中拆卸動(dòng)工。而根據(jù)規(guī)劃藍(lán)圖，海珠新城將形成“一軸、二廊、五中心”的空間結(jié)構(gòu)，由創(chuàng)新灣之門(mén)、古村文化遺址保護(hù)區(qū)、中央核心商務(wù)區(qū)、濱水岸線商務(wù)區(qū)和東部片區(qū)組成。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，今年7月初，瀝滘村舊改已經(jīng)舉行了第一批復(fù)建房搖珠分房活動(dòng)，涉及25#、27#、34#地塊，總共有17個(gè)戶型1522套復(fù)建房住宅，戶型面積46.41~146.81平方米。此外，已有11個(gè)復(fù)建住宅地塊在緊鑼密鼓加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，2#、3#、21#、22#地塊均已開(kāi)工建設(shè)。

根據(jù)珠光集團(tuán)規(guī)劃，預(yù)計(jì)到今年年底達(dá)成全村完成簽約的目標(biāo)，未來(lái)4年將陸續(xù)分批進(jìn)行復(fù)建房的交付。到2028年交給廣州一個(gè)全新的瀝滘，一個(gè)未來(lái)的城市形象地標(biāo)、生態(tài)地標(biāo)與文化地標(biāo)，將瀝滘打造成大灣區(qū)的名片項(xiàng)目。

然而，從目前的進(jìn)展來(lái)看，從規(guī)劃愿景轉(zhuǎn)向現(xiàn)實(shí)仍然有很長(zhǎng)的路要走，5年時(shí)間恐怕過(guò)于樂(lè)觀。

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