城市與區域治理研究院 蘇志勇

近期，支持房地產發展的一攬子政策組合拳密集出臺。需求端，“認房不認貸”政策全面落地，首套房、二套房首付比例和貸款利率下調，首套房存量住房貸款利率下調，減免改善型住房換購稅費等；供給端，延長“金融十六條”執行期限，放松上市房企再融資限制等。一系列政策措施落地一定程度上激發了市場活力。

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據華西證券統計，8月下半月，新房銷售顯著回暖，30城商品房銷售面積569.27萬平方米，日均銷售面積35.58萬平方米，較上半月25.33萬平方米的日均銷售面積回升40.47%。分城市級別看，一、二、三線城市日均銷售面積較上半月分別環比回升28.13%、59.97%和7.85%。8月末隨著四大一線城市陸續放開“認房不認貸”，新房成交出現一波脈沖式增長。

購房門檻和成本的降低，帶動二手房掛牌量猛增，成交也開始活躍。特別是四大一線城市“認房不認貸”政策落地后，換房需求集中釋放。以北京為例，據中原地產數據，僅9月2日至3日就成交2800余套，是8月周末成交均值的兩倍。

從目前政策落地以及政策“工具箱”的儲備情況看，大多數三四線城市已經差不多“應出盡出”，但熱點一二線城市還有較多的政策儲備，例如調整普通住宅的認定標準、放開新房限價、解除限購等。從市場表現看，市場分化顯而易見，一二線熱點城市政策稍有放開即“立竿見影”，三四線城市則反應相對冷淡。未來熱點城市進一步放開調控，對三四線城市將產生輻射效應還是虹吸效應，目前還不好判斷。但房地產調控作為全國一盤棋，既要關注局部市場變化，也要通盤考慮；既要解近憂，也要有遠慮。

從現實情況看，目前房地產市場的近憂確實不少，房企資金鏈吃緊，房地產風險隱患正在蔓延；居民消費意愿和消費能力減弱，市場持續不振；部分地區爛尾樓問題嚴重，購房者苦不堪言。解決這些問題是當務之急，刻不容緩。但房地產調控決不能“頭疼醫頭腳疼醫腳”，房地產30年高歌猛進積累的問題，也應當借市場深度調整之機，徹底加以解決。

一是非市場化限制問題。過度行政干預造成市場機制難以發揮作用，甚至對市場造成扭曲。近期越來越多的城市放松了限購、限售、限價等限制性措施，這是正確的方向，也是房地產市場健康發展的必然選擇。

二是住房雙軌制問題。長期以來形成的重購輕租、重商品輕保障狀況，保障房成為亟待補齊的短板。近年來我國初步建立了以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，但在復雜的市場環境下，保障房建設仍有諸多難題待解，青年人和新市民的住房需求難以得到滿足。

三是預售制和公攤問題。因制度設計和監管不到位引發房屋爛尾，購房者備受傷害，預售制是住房供不應求條件下的產物，長期趨勢看預售制應當廢止。住房公攤問題也是被廣為詬病亟待解決的難題，公攤面積不透明，缺乏制度約束，購房者卻要為此支付不明不白的費用。

四是人地掛鉤問題。在土地供應商人地錯配，結構失衡，導致一二線城市高房價，三四線城市高庫存。通過調整供地結構和規模，調控住房供求關系，是房地產調控的重要手段。

五是住房品質問題，長期以來盲目追求高周轉，造成對建筑質量和住房品質的忽視。對此，近年來住建部部長倪虹多次明確提出，房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。

近年來，中央層面多次提及房地產業新發展模式，政府、企業也從政策和市場層面不斷探索嘗試。推動建立房地產業新發展模式，做好新的制度設計，促進房地產業供給側結構性改革，才是推動房地產業健康發展的關鍵。

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