7月，紅土創(chuàng)新深圳人才安居RE-ITs、中金廈門安居REITs先后拿到上市通行證，中國公募REITs隊伍再一次擴容，其中紅土創(chuàng)新深圳人才安居RE-ITs也是國內首單保租房REITs。
從2021年6月21日首批9只上市以來，中國版公募REITs已經滿一周年。一年的時間很短暫，但對中國版公募REITs來說，卻彌足珍貴，經歷了十余年的醞釀、助推和創(chuàng)新，首批9只基礎設施公募REITs成功上市運行，接受市場考驗，并取得不俗業(yè)績。
與此同時，REITs相關的法律、法規(guī)不斷完善，更多的資產項目、類別入列。在REITs上市一周年之際，首批9只公募REITs基金限售份額迎來解禁，帶來了一個更加復雜、成熟、活躍的市場。
站在這樣一個關鍵時點，經濟觀察報聯(lián)合REITs聯(lián)盟邀請6位REITs的深度參與者，一起討論領域共性話題，展望未來發(fā)展前景。
本文為系列第一期，首批9只公募REITs基金解禁之后，二級市場的流動性更加充足，但價格也處于一個相對的高位，對于公眾投資人來說，REITs的收益是否已經被透支了?現(xiàn)在入場會不會成為接盤俠?如果要買的話應該怎么選擇?這一系列問題實際上涉及公募REITs的定位問題。
參與本期話題討論的嘉賓包括：
越秀房托董事長、執(zhí)行董事兼行政總裁林德良
中國REITs聯(lián)盟執(zhí)行會長王剛
嘉實基金董事總經理、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產證券化業(yè)務專業(yè)委員會委員王藝軍
中航基金不動產投資部總經理宋鑫
北咨基金直投業(yè)務負責人劉紅濤
北京金誠同達律師事務所高級合伙人王明凱
林德良
：REITs產品比較新，因此對REITs的持續(xù)認知很關鍵。
首先，REITs是介乎股跟債之間的產品，對這種產品的判斷，可能不是每天看股票如何波動，而是要看它的底層資產能否產生穩(wěn)定現(xiàn)金流，能否保持穩(wěn)定收益，能否及時變現(xiàn)，這些才是是否值得跟進REITs的關鍵。
至于投資REITs產品，未來的收益如何，影響因素有很多：第一，回歸它的經營基本面，要看能不能維持達到分配的收益率。從平均市凈率PB來看，香港很多REITs都低于1，PB低于1似乎還可以繼續(xù)去跟進，但同時也要洞察基礎資產能不能支撐經營資本面的持續(xù)性和成長性。
第二個層面，流動性溢價如何?目前深港通、滬港通還沒有包括香港RE-ITs，如果未來將香港REITs也納入進來，REITs產品的流動性溢價會立即彰顯。不過現(xiàn)在內地投資者還沒有很充分地看到REITs產品流動性的溢價。
第三個我覺得很關鍵的層面，就是對公眾投資者來說，缺少一個參考標準來判斷是否值得購入REITs產品。在香港，恒生綜合指數(shù)下面有REITs指數(shù)，可以幫助投資者判斷應不應該買。
這三個層面，經營基本面可以看出它的成長性，流動性溢價高低可以看出資本方對它的認可度，加上指數(shù)，便形成了一個很三維的判斷結構。
王剛：
我補充兩點，實際上在每個股票軟件上操作買賣REITs都挺麻煩的，不像股票交易那么簡單，以后如果便捷度提高了，可能更有利于大家去買賣。
REITs不是一個簡單的資產IPO，中國目前用得比較多的是偏外部管理模式，將來要考慮怎么過渡到內部管理模式，真正把資產經營、并購這些概念發(fā)揮出來。這可能也是REITs擴募、立法需要考慮解決的問題。
王藝軍：
REITs產品作為一個在二級市場上可交易的品種，實際上二級市場的資金供給情況、資金流動情況、市場風險收益偏好、投資者情緒等方方面面都會影響REITs二級市場的表現(xiàn)。
首先，REITs是一個新品種，無論是機構投資人，還是個人投資者，過去并不熟悉這樣的投資品種。整個市場從投資邏輯上來說還沒有完善。更何況我們的REITs是走了一條少有人走過的路，全世界的REITs都沒有像中國這樣分成產權和特許經營權的，大多數(shù)國家或者地區(qū)的REITs都是產權類，也就是所謂的不動產投資信托基金，那么，特許經營權一類的產品，要如何去建立一個投資估值體系，目前市場還在不斷校驗當中。
對于投資者，尤其是個人投資者，我認為可以從這幾個方面來看，首先是怎么看待REITs產品，因為它是一個介于股票與債券中間的獨特品種，所以投資者更應該樹立一個以穩(wěn)定分紅為主要回報來源的投資理念。
另外，REITs是一個典型的投資配置品種，不是交易品種，因為交易品種的市場是極其活躍的，目前全世界范圍內的REITs成交和股票相比都還有一定差異，即便國內REITs上市以來的交易表現(xiàn)出乎大家意料地活躍，但跟股票相比仍有相當大的差距。
國內REITs上市后之所以這么火爆，其實是多因素共振的結果，既有監(jiān)管部門呵護——資產優(yōu)中選優(yōu)，同時也因為供給不足，這是很重要的原因，還有一個，本身亞洲人包括中國人一直有買房的情結。
現(xiàn)在第一批9只REITs大概解禁了21.7億份額，對應市值接近112億元，是原有流通市值的1.04倍，流通份額擴大了1倍，所以供給層面得到了一定釋放。
另外戰(zhàn)略配售的解禁和今年以來疫情對REITs底層基礎資產的影響，是懸在REITs板塊上的兩個靴子，隨著解禁，第一只靴子已經落地，市場還是相對平穩(wěn)，但也出現(xiàn)了一定分化。第二只靴子可能在7月REITs的半年報披露后落地，這部分影響可能是市場相對比較關注的。
所以對一個穩(wěn)健的投資人來說，可能這兩只靴子落地之后，形勢會相對明朗。
宋鑫：
我主要從中航首鋼生物質REIT項目實際發(fā)行經驗簡單說一下。
從我們產品份額持有人結構來看，首發(fā)時，個人投資者比例是7%，最新數(shù)據(jù)則接近25%。這也是首發(fā)9只產品里個人投資者持股比例最高的。其實前期我們也有一些討論，到底是機構持有多好，還是個人投資者持有多好。這個問題仁者見仁、智者見智。
因為之前我們的戰(zhàn)略投資者結構都是產業(yè)方，或者保險方，或者銀行理財方等大機構，雙方在之前合作過程中信任程度也比較高，如果通過大宗交易或者其他的形式一筆轉出去了，我們其實還要追第三方，因為他未來可能影響著二級市場的價格。
第二點從產品結構來說，現(xiàn)在是否透支呢?現(xiàn)在上市的底層資產可以說是全中國最好的資產，擴募之后，能不能找到跟首發(fā)資產質量一樣好、分派率一樣高的資產做匹配，這其實也是我們要考慮的。
另一方面，隨著市場上很多資金都在往REITs上配置，說明上市一年以來，REITs的表現(xiàn)得到了市場的肯定。
還有在每個重要節(jié)點，作為基金管理人，其實我們都在做不同的預案，好就好在現(xiàn)在上市一年了，基本上還是在往上走的，我相信未來隨著底層資產業(yè)態(tài)的擴充，包括整體市場容量的擴充，會越來越好，投資者也會越來越理性。
而且我相信會有越來越多的境外投資者來投資中國的基礎設施REITs，因為從收益率來講，現(xiàn)在境內境外的差距還是蠻大的。目前我們也了解到有些境外資金在通過各種形式參與到國內基礎設施REITs投資上。未來如果社保養(yǎng)老投資公募REITs放開了，投資者的類型會更加開放。
劉紅濤：
我很同意前面幾位專家分享的觀點。
第一，公募投資人還是要從資產配置的角度去看REITs產品，如果只是想短期地炒作來獲得二級市場資本利得，我認為現(xiàn)在可能不是一個好時機。但是如果作為一個資產配置長期持有的話，那么至少REITs產品的分紅還是能確保比較好的收益，至少比買理財或者放在銀行做定期高。
第二，因為正好REITs上市一周年面臨一個很大規(guī)模的資金解禁，所以公募投資人要考慮投資的話，我建議可以再等一等，等到整個二級市場解禁的影響消化掉以后，看看股市后期的表現(xiàn)，再在合適的時機去購置REITs資產。
王明凱：
作為律師，我從法律的角度談談個人的一些看法。首先還是要看投資人的風險偏好和資產配置周期。從REITs產品的制度設計以及項目落地過程來看，REITs產品的風險介于股票和債券之間，比較適合風險中性的投資者。
首先，從制度設計上來講，REITs要求強制分紅，底層資產每年的可分配現(xiàn)金流中有90%是要分給投資者的;其次，從未來增值的角度，投資人還可以享有二級市場增值的收益。從項目落地過程來看，第一批和第二批資產，應該說是優(yōu)中選優(yōu)，因為底層資產受理的時候，就有律師、財務評估團隊篩選出優(yōu)質資產，審核過程還要先上報省發(fā)改委、國家發(fā)改委，然后才推薦給證監(jiān)會，所以能夠脫穎而出成功發(fā)行的項目應該說還是不錯的。因此從法律的角度，我認為REITs產品對于投資人來講風險可控。
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