3月1日，住建部發(fā)布的《民用建筑通用規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）正式實(shí)施。根據(jù)《規(guī)范》3.1.1條，建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。也就是說(shuō)，不止外圍建筑墻體，包括外墻面抹灰，裝飾面、裝飾性幕墻等外墻圍護(hù)都要計(jì)入建筑面積。很多網(wǎng)友認(rèn)為，新規(guī)實(shí)施后，房屋建筑面積（由公攤面積和套內(nèi)面積組成）會(huì)比舊規(guī)實(shí)施時(shí)期增加，從而導(dǎo)致以同一價(jià)位購(gòu)買的房子公攤面積增加，購(gòu)房者得房率降低。

還有建筑設(shè)計(jì)從業(yè)者進(jìn)行過(guò)測(cè)算，一般來(lái)說(shuō)，目前樓市主流產(chǎn)品的外墻面層厚度在20毫米左右。如果在一個(gè)總建筑面積為10萬(wàn)平方米的小區(qū)，建筑面積大約增加500平方米，假設(shè)有1000戶，則每戶多出0.5平方米。

雖說(shuō)單看面積并不算多大，但考慮到如今動(dòng)輒上萬(wàn)的房?jī)r(jià)，公攤也是一筆不少的支出。那么，《民用建筑通用規(guī)范》的實(shí)施對(duì)于房屋公攤到底有何影響？公攤面積應(yīng)該如何計(jì)算？當(dāng)將“公攤”概念傳入內(nèi)地的香港已經(jīng)取消公攤模式后，內(nèi)地的公攤規(guī)定在未來(lái)也會(huì)被廢除嗎？

(相關(guān)資料圖)

新規(guī)不會(huì)增加公攤面積

新規(guī)實(shí)施后會(huì)增加公攤面積、對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本產(chǎn)生影響嗎？答案是不會(huì)。

在“外墻面層計(jì)入建筑面積”登上熱搜引發(fā)爭(zhēng)議后不久，住建部對(duì)媒體回應(yīng)，《民用建筑通用規(guī)范》會(huì)增加公攤面積的說(shuō)法是誤讀。

事實(shí)上，這項(xiàng)新規(guī)主要針對(duì)的是建筑設(shè)計(jì)和工程的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定。至于購(gòu)房人房產(chǎn)證上的建筑面積以及購(gòu)房成本大小，要根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告來(lái)衡量。所謂的測(cè)繪報(bào)告，是根據(jù)各地發(fā)布的《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》出具的，而不是《民用建筑通用規(guī)范》。

目前國(guó)內(nèi)各地的《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》并不統(tǒng)一，區(qū)別主要在于鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳等是否計(jì)入建筑面積。因此，3月1日正式實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》并不會(huì)影響到公攤面積的增減，也不會(huì)影響到大家的購(gòu)房成本問(wèn)題。

退一步講，如果未來(lái)有購(gòu)房者所在地的《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》調(diào)整為與《民用建筑通用規(guī)范》保持一致，也無(wú)需太過(guò)恐慌。因?yàn)閺膶?shí)際情況來(lái)看，普通住宅的主體外墻面一般不會(huì)有太多的裝飾裝修，厚度不大，因此影響較?。徊贿^(guò)對(duì)于裝飾裝修較多的商業(yè)樓來(lái)說(shuō)，它們一般會(huì)采用較多裝飾性幕墻，因此一旦外墻面層計(jì)入建筑面積，那額外增加的建筑面積會(huì)不少，影響也比較大。

有專家認(rèn)為，新規(guī)的實(shí)施其實(shí)是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商不使用玻璃幕墻這種高耗能、光污染大的建材。另外從建筑全生命周期管理角度來(lái)說(shuō)，如果外墻計(jì)入房屋面積的話，那么業(yè)主購(gòu)房成本增加，開(kāi)發(fā)商對(duì)這部分的投入也會(huì)增加，有利于提升房屋的生命質(zhì)量。

“公攤”的坑要如何填？

回顧這場(chǎng)圍繞新規(guī)引發(fā)的輿論，不難發(fā)現(xiàn)公眾討論的焦點(diǎn)都在公攤面積上。有網(wǎng)友甚至寫了段子調(diào)侃“買房第一年80平；買房第二年81平，因?yàn)橥鈮λ闳肓斯珨?；買房第三年100平，因?yàn)榫G化算入了公攤；買房第三年130平，因?yàn)榈叵萝噹?kù)算入了公攤；買房第四年250平，因?yàn)橹苓咇R路也算進(jìn)了公攤……”還有人提出質(zhì)疑“為何房子面積不按套內(nèi)面積算，價(jià)錢都疊加在能使用的面積上多直觀”?？梢钥闯觯豁?xiàng)“外墻面層計(jì)入建筑面積”的新規(guī)變動(dòng)之所以讓輿論喧囂，無(wú)外乎天下苦“公攤”久矣。

所謂公攤，指的是公攤建筑面積，即由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

公攤這一概念最早由香港傳入內(nèi)地，后經(jīng)過(guò)國(guó)家1995年出臺(tái)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》和2001年制定的《商品房銷售管理辦法》被明確規(guī)定下來(lái)。經(jīng)過(guò)二十多年的實(shí)踐，公攤逐漸暴露出越來(lái)越多的問(wèn)題。

首先，公攤面積的計(jì)算成為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商最常發(fā)生糾紛的地方。因?yàn)槟壳肮珨偯娣e多大是由開(kāi)發(fā)商把控的，各地沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，無(wú)論用什么方式來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，公攤面積對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一筆糊涂賬。而在商品房預(yù)售制下，公攤面積的不透明會(huì)讓消費(fèi)者的購(gòu)房體驗(yàn)變成了“開(kāi)盲盒”，得房率是多是少全憑運(yùn)氣。

其次，房地產(chǎn)商往往利用公攤面積為工具誤導(dǎo)和欺騙消費(fèi)者。相對(duì)于宣傳時(shí)承諾的“建筑面積”，到了收房時(shí)實(shí)際得房面積縮水近一半。就在3月9日，一則“業(yè)主購(gòu)74平房屋套內(nèi)僅40平”的新聞上了微博熱搜。河北衡水一位購(gòu)房者在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，所購(gòu)買房屋的實(shí)際面積與合同中的建筑面積相差近半，因此要求退還房款，但房地產(chǎn)商卻以公攤面積為由拒絕退款。此類案例俯拾皆是，可以說(shuō)在目前的高額房?jī)r(jià)下，公攤面積成為了開(kāi)發(fā)商最常用的“面積陷阱”。

最后，公攤面積還可能衍生出一系列不合理收費(fèi)現(xiàn)象，比如取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)都是按照公攤后的面積收費(fèi)，長(zhǎng)年累月算下來(lái)是一筆不小的費(fèi)用。但在大多時(shí)候，開(kāi)放商們往往只把公攤面積數(shù)據(jù)和物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)偨o了業(yè)主，而公攤面積所產(chǎn)生的收益（停車位、電梯廣告、小區(qū)超市、會(huì)所等）卻不見(jiàn)所蹤。

在種種公攤“攤不明白”的糊涂賬下，近些年社會(huì)上呼吁“取消公攤面積”的聲音越來(lái)越多。值得注意的是，將公攤傳入內(nèi)地的香港早在2013年就廢除了公攤模式，之后香港的新房銷售都按照實(shí)用面積計(jì)算，如有違者將被罰款100萬(wàn)元—500萬(wàn)港元，判處3—7年監(jiān)禁，存量房售賣時(shí)賣家也必須提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。

內(nèi)地的公攤模式是否也應(yīng)該被淘汰了呢？在筆者看來(lái)，雖然公攤模式有不少問(wèn)題，但貿(mào)然取消公攤模式也不可操之過(guò)急，如果取消公攤面積，房?jī)r(jià)只按實(shí)用面計(jì)算，那開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)選擇設(shè)計(jì)規(guī)范的最低共有建筑面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，樓盤的品質(zhì)和基礎(chǔ)設(shè)施完善程度無(wú)法得到保證，而減少的公攤面積還可能以房屋溢價(jià)的方式體現(xiàn)出來(lái)。

目前來(lái)看，可先從三方面改進(jìn)，一是讓公攤面積的計(jì)算規(guī)范透明，由主管部門統(tǒng)一約束商品房公攤面積比例和測(cè)算方式，并以第三方身份核準(zhǔn)公攤面積，及時(shí)準(zhǔn)確向購(gòu)房者公開(kāi)；二是強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同中，對(duì)公攤面積和套內(nèi)面積范圍加以說(shuō)明，確保購(gòu)房人的知情權(quán)，厘清雙方權(quán)責(zé)；三是既然住戶為公攤面積付了費(fèi)用，那么對(duì)于停車位、電梯廣告等公攤面積帶來(lái)的收益，也應(yīng)該公開(kāi)化，并提取一定比例用于小區(qū)建設(shè)。總的來(lái)說(shuō)，公眾呼吁取消“公攤面積”，本質(zhì)是希望房?jī)r(jià)的計(jì)算方式透明規(guī)范，“所見(jiàn)即所得”，才能讓大家買得放心，住得安心。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與平臺(tái)無(wú)關(guān)）

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