近日，綠景中國地產（00095.HK，以下簡稱“綠景”）與華僑城A（000069.SZ，以下簡稱“華僑城”）發(fā)生了摩擦。

鈦媒體APP了解到，綠景在深圳的白石洲舊改項目，與臨近的華僑城旗下住宅項目，因“土地占用”問題發(fā)生了沖突。

據(jù)爆料，4月14日上午，綠景工作人員進入華僑城純水岸小區(qū)，強行拆除原本設在兩個項目之間的圍墻，并搭建了一道臨時防護網和監(jiān)控。

(資料圖)

得到消息后，鈦媒體APP亦在第一時間聯(lián)系綠景方面了解虛實，不過綠景給到的回復是“（公司）暫時沒有回應”。

作為另一當事方的華僑城，也一直未對此事發(fā)聲。

兩大項目陷入“爭地”僵局

事情的起因源于一份由白石洲實業(yè)和綠景天盛實業(yè)聯(lián)合出具的公告。

該公告顯示，“根據(jù)沙河五村城市更新單元（即“綠景白石洲舊改”）規(guī)劃批復文件，以及專業(yè)測繪公司測定，華僑城純水岸項目規(guī)劃用地紅線外歷史形成的擋土墻和園林綠化部分，與沙河五村城市更新單元公共用地范圍重疊了，涉及約2764平方米用地面積。”

公告中提及的“純水岸項目”,是由華僑城開發(fā)建設的高端住宅，整體分為16期開發(fā)。

據(jù)房產交易平臺顯示，華僑城純水岸是目前深圳南山中心規(guī)模最大、密度最低的純大戶型高端社區(qū)，也是深圳現(xiàn)階段唯一套均總價值破億的別墅區(qū)。

而白石洲舊改，則是綠景近年來在深圳最為主要的建設項目。根據(jù)規(guī)劃，白石洲舊改分為4期開發(fā)，計容建筑面積約358萬平方米。根據(jù)西南證券測算，白石洲舊改貨值將超2000億元。

對于白石洲舊改的重視，綠景曾多次在業(yè)績報告中指出，“項目的動工與銷售將為集團帶來大量穩(wěn)健的收入與現(xiàn)金流，帶來巨大的增長動力，綠景中國將進入高速增長階段。”

鈦媒體APP了解到，白石洲舊改一期計劃于2023年底入市，歸屬綠景的可售部分約33萬平方米，且以住宅為主，按片區(qū)新房價格11萬元/平方米計算，貨值預計超過300億元。

盈利能力大幅下滑，白石洲成綠景最大砝碼

在此次“強拆”風波前不久，綠景曾因“盈利能力大幅下滑”被推上風口浪尖。

3月30日，綠景發(fā)布2022年業(yè)績報告。報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約23.41億元，同比下滑46.53%；實現(xiàn)毛利約10.33億元，同比下滑52.81%；實現(xiàn)歸母凈利潤虧損7.30億元，同比暴跌163.35%，凈利率12.67%，同比減少43.16個百分點，毛利率同比減少5.88個百分點至44.11%。

2022年，綠景的毛利率創(chuàng)造了自2016年起至今最差表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2021年，綠景毛利率分別為50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。

雖然較往年毛利率下滑明顯，但實際上，綠景的毛利率一直處于行業(yè)較高位，原因在于綠景以舊改為主，屬于高利潤率項目。

綠景中國總裁唐壽春曾公開表示，“綠景的特征是高盈利、不講規(guī)模，百名之內根本看不到綠景的影子，我們是第二類公司，屬于特色地產商”。

此外，綠景中國首席財務官陳建民也曾在2021年中報會上表示，“等深圳黎光和白石洲項目結轉時，毛利率就會回到60%以上。”可見，綠景內部對于舊改業(yè)務，以及白石洲舊改項目本身，都予以厚望。

綠景2022年報指出，2023年白石洲項目將正式開盤預售，標著集團正式進入項目收獲期，預期屆時將為本集團貢獻可觀的收入和現(xiàn)金流，為本集團發(fā)展加固厚實的安全墊。

近五年來首虧，華僑城地產、文旅兩頭抓

再看另一當事方華僑城的業(yè)務情況。

據(jù)2022年財務報告顯示，期內公司實現(xiàn)營收767.7億元，同比下滑25.17%；歸母凈潤為-109億元，同比下降387.05%。值得注意的是，華僑城在2022年扭盈為虧，這也是公司近五年來首次出現(xiàn)虧損。

華僑城稱業(yè)績下滑一方面是因為新房銷售價格進入下行通道，出于審慎客觀考慮，公司計提存貨跌價準備增加，還包括因持續(xù)虧損或更新改造等因素，對部分景區(qū)資產的計提減值。另一方面是公司轉讓子公司產生的投資收益同比減少。

從營收結構上來看，2022年，華僑城旅游綜合業(yè)務收入272 億元，同比降低37%；房地產業(yè)務收入494億元，同比降低 16%，可以看出旅游業(yè)務營收的下滑較為嚴重。

鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，華僑城營收的一大特征是“上半年以旅游業(yè)為主，下半年以房地產為主”。

具體可見，2022年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入164億元，其中旅游業(yè)實現(xiàn)營收105.5億元，營收占比64.34%；房地產業(yè)務實現(xiàn)營收58.09億元，營收占比35.43%。到了下半年，公司實現(xiàn)營收603.7億元，其中旅游業(yè)務實現(xiàn)營收166.7億元，營收占比27.6%；房地產業(yè)務實現(xiàn)營收435.61億元，營收占比72.15%。

房地產業(yè)務營收下滑是受房地產市場下行影響，公司房地產業(yè)務銷售量、結轉量和結轉毛利率同比下降；而旅游景區(qū)業(yè)務受疫情的沖擊嚴重，致使公司虧損金額加大。（本文首發(fā)于鈦媒體APP,作者|陳偉納）

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