時(shí)隔54天，今年深圳的第二輪土拍即將到來。

5月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布深圳市2023年第二批次擬出讓居住用地項(xiàng)目清單，計(jì)劃掛牌出讓10宗地塊，總用地面積24.34萬平方米，總建筑面積104.85萬平方米，主要分布在龍崗、龍華、光明等區(qū)域，地塊具體內(nèi)容將于5月25日到8月25日期間發(fā)布出讓公告。

22年來首次供應(yīng)居住用地

【資料圖】

從地塊區(qū)域分布來看，本次供應(yīng)的10宗地塊包括南山區(qū)1宗、寶安區(qū)1宗、龍華區(qū)2宗、光明區(qū)2宗、龍崗區(qū)3宗、深汕特別合作區(qū)1宗。

其中，位于深圳灣超級總部基地（以下簡稱“深超總”）的T207-0060宗地，是本批次計(jì)劃出讓地塊中關(guān)注度最高的，該地塊曾于4月26日底完成土地性質(zhì)調(diào)整，由商業(yè)服務(wù)業(yè)用地變更為“二類居住用地+城市道路用地”，成為深超總核心區(qū)域唯一新增住宅用地。

公開資料顯示，深超總T207-0060宗地位于南山區(qū)深灣二路與白石二道交匯處西南側(cè)，用地面積約為3.63公頃，容積率為6，總建筑面積約為20.77萬平方米。

市場消息指出，深超總片區(qū)內(nèi)近22年來一直沒有新增宅地入市，上一次宅地出讓是在2001年，彼時(shí)出讓的地塊上建成的住宅項(xiàng)目共有兩個，分別是中信紅樹灣、紅樹西岸，目前二手樓盤掛牌價(jià)約在15-20萬元/平方米。

對此，深圳資深地產(chǎn)評論人朱羅紀(jì)表示，“我認(rèn)為這次的土拍，我們會見到久違的來自全國的房企身影。也許還會像2001年那次一樣，成為一場轟動全國的土拍盛宴，給低迷衰落的樓市注入一點(diǎn)血色。”

鈦媒體APP查詢資料了解到，深超總于2001年首次土拍，當(dāng)年3宗地塊創(chuàng)下22.35億元的成交記錄，自此，深圳房價(jià)開始“狂奔”。中信金融中心、萬科總部大廈、招商銀行總部大廈等均坐落于此。

而針對該地塊4月底才完成規(guī)劃調(diào)整，僅過去一個月便被擺上貨架，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“調(diào)規(guī)后一個月，迅速釋放到市場，目的還在于以中心區(qū)壓箱底的‘靚地’來捂熱土地市場，進(jìn)而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場。此宗地交易，大概率會創(chuàng)造‘地王’，政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期。”

房企開始大規(guī)模拿地？

經(jīng)過長時(shí)間的“被迫冬眠”，房企開始回歸招拍掛市場。

今年以來，在房企銷售回暖的支撐下，部分核心城市的土拍市場開始升溫，不少上市房企都表示將積極獲取優(yōu)質(zhì)資源。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，5月10日，廈門出讓3宗住宅用地共吸引144家房企參與競拍，最終實(shí)現(xiàn)2宗封頂觸發(fā)搖號、1宗底價(jià)成交的成績。

盡管房企拿地意愿修復(fù)，但鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，城市與城市之間、央國企和民營房企之間的差距仍然很大。

譬如于4月18日進(jìn)行的上海首輪土拍，拿地主力依舊是央國企，成交的19宗地中有八成地塊被國央企競得。在5月23日完成無錫第二輪集中土拍中，出讓的5宗地均以底價(jià)成交，并且地方城投托底的現(xiàn)象依舊。

當(dāng)然，民營房企拿地積極性也在提升，在4月25日進(jìn)行的杭州第三輪集中土拍中，掛牌的12宗地塊有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達(dá)85%。同樣是杭州，在5月23日完成的第四輪集中供地上，出讓的9宗地塊均被民營房企競得。

可以發(fā)現(xiàn)，類似上海、杭州、廈門這類一線或強(qiáng)二線城市，房企拿地的積極性都較高，但一些能級相對較弱的二線城市的土拍，其影響力和表現(xiàn)就會差很多。

對于這樣的分化情況，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著銷售端數(shù)據(jù)的改善，房企資金狀況實(shí)際上有所改善。雖然目前資金狀況不能說恢復(fù)到多好的水平，但趨勢向好，客觀上會增強(qiáng)房企拿地的動力。此外，深圳等城市屬于非常安全和高能級的城市，企業(yè)近期要冷靜思考投資拿地的策略。原因在于，目前房企的拿地策略高度趨同，防范“撲空”等問題出現(xiàn)。

同時(shí)，朱羅紀(jì)亦分析到，當(dāng)前城市賣地要拿出最好的土塊來。因?yàn)樾袠I(yè)下行，不少開發(fā)商忙著降薪裁員還貸款，對投資質(zhì)量的要求變得極其苛刻，不是極好的項(xiàng)目，根本不會動心思。

另結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局公布的4月新房銷售速度來看，前期積累的剛需釋放完畢，市場整體供求均迎來“拐點(diǎn)”，增長動能轉(zhuǎn)弱，城市分化也會愈加明顯，影響傳導(dǎo)下，不同城市之間的土地市場分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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