睽違近兩年，恒大物業（06666.HK）終于在6月5日晚間，一次性發布了2021年報、2022半年報及2022年報三份業績報告。

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據上述業績報告顯示，2021年全年，恒大物業營收約131.93億元，毛利潤約36.6億元，公司擁有人應占虧損約3.16億元，每股基本虧損約0.03元。

而2022年，恒大物業營收約118.09億元，同比下跌10.49%；毛利潤約27.19億元，同比減少25.79%；公司擁有人應占利潤約14.23億元，同比扭虧為盈。

恒大物業自2022年3月21日起停牌至今，終于發布業績報告，距離公司復牌還有多遠？

業績扭虧為盈

從數據來看，恒大物業“消失”的這一年多時間里，雖然營收和毛利潤有所下滑，但是歸母凈利潤由負轉正，成績還算讓人滿意。除前文提及的營利表現，在管面積的多少也決定著物業公司的生存。

截至2022年12月31日，恒大物業總合約面積約8.19億平方米，在管面積約5億平方米，較2021年末新增約270萬平方米。截至期末，恒大物業第三方項目管理面積約1.48億平方米，占集團總在管面積約30%，其中新增的第三方管理面積占集團總新增管理面積比例約37%。

據了解，由于物業收益穩定，通常被稱為“現金牛”業務，曾經恒大物業也是許家印的“現金牛”。但受中國恒大（03333.HK）流動性問題影響，2021年恒大物業出現凈虧損約3.16億元。

業績報告指出，從2021年9月開始，由于中國恒大流動性困難，恒大物業管理層預計從中國恒大獲得的經濟利益具有高度不確定性。但由于物業服務不僅服務整個小區的業主，還包括公共區域維護、園林、環境衛生等各個方面，其作為一個整體具有整體性及不可分割性，將之撇除并不可行，且該服務不會產生額外的成本，因此，其繼續向中國恒大提供物業服務。值得注意的是，恒大物業方面表示，2021年凈利潤由盈轉虧，主要是對2021年度關聯方經營性應收尚未收回部分，按全額計提減值撥備所致，總金額高達24.4億元。同時，企業商譽亦受拖累，當年共計提減值約5.94億元。

到了2022年，局面開始有所改變，恒大物業主動切斷與中國恒大的業務往來。截至當年底，公司來自關聯方的收入降為1.4億元，僅占總收入約1.2%。恒大物業表示，控股股東（即中國恒大）流動性危機對公司整體收入基本沒有任何重大影響，未來將致力于不斷為業主提供多元化服務，減少對關聯方業務的依賴。

對于公司應收貿易賬款以及為中國恒大提供的服務收入，恒大物業稱，將根據相關法律及適用協議盡力采取合理的措施向相關方追收應收款項，包括但不限于已經撥備減值的應收款項，及因不滿足收入確認條件而暫未計入收入的應收款項。

復牌之路道阻且長

披露近兩年業績報告后，恒大物業只完成了恢復交易的一個條件，后續復牌之路仍然面臨阻力。

根據港交所復牌指引及額外復牌指引，恒大物業需要滿足多項條件才能成功復牌，而就目前來看，最大的阻礙莫過于被中國恒大違規占用的134億存款問題。

據恒大物業早前公告，2020年12月至2021年8月期間，基于當時中國恒大的資金需求，在有關高管的授意安排下，恒大物業以存單質押擔保方式，讓旗下六家附屬公司通過第三方，分三次向中國恒大提供大額資金。其中，涉及的六家附屬公司分別為金碧物業、金碧恒盈、金碧華府、恒大恒康、金碧世家和金碧恒康，三組存單質押擔保分別為20億元、27億元和87億元。

但2021年9月至12月期間，因質押擔保期限屆滿，觸發質權實現條件，被銀行強制執行的恒大物業附屬公司存單質押的總計價值為134億元。

直到2023年2月15日，這筆被強制執行的質押擔保案件才有了后續。彼時，中國恒大承諾將“以資抵債”，償還方案主要通過集團轉讓資產予恒大物業抵銷相關款項。但截至目前，“以資抵債”并未能形成具體方案。

針對134億元被占用資金解決方案，恒大物業稱，現正與中國恒大就此商討償還方案，由于該案件屬特殊情況，且公司將就內部控制系統采取若干措施，案件不會對公司未來經營現金流量產生進一步重大影響。

據悉，恒大物業已與若干債權人（包括應付貿易賬款、業務合并應付對價及關聯方）達成協議，同意延長還款期，由一至四年不等。恒大物業董事會認為，在必要時可以獲得進一步延期。

另外，恒大物業目前將繼續通過進一步精簡營運實施行政及其他開支，加強成本控制，希望能改善公司經營及財務狀況。在所有這些措施能成功實施的基礎上，恒大物業認為，公司將有足夠營運資金來履行其到期的財務責任。

值得一提的是，2022年期末，恒大物業銀行存款和現金（包括現金及現金等價物和受限制現金）總額約16.56億元，較2021年12月31日增加約4.9億元。其中，受限制銀行存款約8800萬元，主要為恒大保險經紀有限公司的受限制股本、根據當地政府部門要求提供物業管理服務的保證金及部分子公司訴訟保全資金。（本文首發于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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