8月25日，據新華社報道，住房城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監管總局三部門聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據住房城鄉建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

(資料圖)

那么如何區分“認房又認貸”和“認房不認貸”呢？

“認房又認貸”的政策是指：無論購房者貸款是否還清，只要名下有房，再購房就算二套，都會按照第二套房的標準來進行審批。

“認房不認貸”的政策是指：無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產，就可以按照第一套房貸款的標準辦理。

雖然本次政策國家意在推動落實，但實際操作仍供城市自主選用各地的政策調整空間又在哪里呢？

由于多數三、四線城市政策已經“放無可放”，該政策更多將聚焦到新一線、二線城市，四大一線城市或將在非核心區試行。

對于四大一線城市，當前均嚴格執行“本地認房、全國認貸款記錄”的嚴苛的首套住房資格認定，且近幾年這一政策未有任何松動，同時如若一線城市對此政策全面松綁，雖或將作為“風向標”帶動市場回暖，但對一線首套剛需住房的供需節奏將有一定影響，并且涉及到外埠落戶、就業客群所在城市的房地產拋售壓力，因此四大一線城市有望松綁但空間有限，或將可能在非核心區域試行。

例如，2022年8月，北京市住建委選取了昌平平西府、順義福環、薛大人莊3宗地塊試點“全齡友好社區”項目。北京市住建委表示，考慮到多數老年家庭購房支付能力相對較弱，且貸款年齡也受限，老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%，二套房首付比例60%的政策，子女還可以接力償還貸款。

據不完全統計，自2022年下半年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內的超20城已經優化“認房又認貸”政策，這一政策預計有望在更多的新一線、二線城市之中積極推廣。

認房不認貸直接利好改善置換購房者，降低改善首付比例可激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易

目前，仍有約20城二套首付比例在40%及以上，“認房不認貸”將有利于“賣一買一”的改善置換人群，首套房的認定下，也極大的緩解了置業改善類房源的壓力，降低其購房成本，或將會激活大量的改善置換需求。同時，二手房市場在改善人群“賣一買一”的過程中，二手房房源供應也會明顯出現增量，結合目前的“帶押過戶＆稅費減免”，短期內二手房市場可能會出現房東急售的價格內卷現象。

7月下旬以來，中央密集發聲，房地產政策積極信號不斷釋放。“7.24政治局會議”定調后，中央其他部門也紛紛表態行動起來，各地政府也積極跟進，政策出臺頻次略有加快。此次三部門發布優化住房認定標準的通知，也是對此前中央調整優化房地產政策定調的推動落實，加速樓市回歸。(本文首發于鈦媒體APP，作者｜趙晨含)

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