8月25日，據(jù)新華社報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

(資料圖)

那么如何區(qū)分“認(rèn)房又認(rèn)貸”和“認(rèn)房不認(rèn)貸”呢？

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策是指：無(wú)論購(gòu)房者貸款是否還清，只要名下有房，再購(gòu)房就算二套，都會(huì)按照第二套房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行審批。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策是指：無(wú)論購(gòu)房者是否有貸款的記錄，只要購(gòu)房者證明自己名下沒(méi)有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)辦理。

雖然本次政策國(guó)家意在推動(dòng)落實(shí)，但實(shí)際操作仍供城市自主選用各地的政策調(diào)整空間又在哪里呢？

由于多數(shù)三、四線城市政策已經(jīng)“放無(wú)可放”，該政策更多將聚焦到新一線、二線城市，四大一線城市或?qū)⒃诜呛诵膮^(qū)試行。

對(duì)于四大一線城市，當(dāng)前均嚴(yán)格執(zhí)行“本地認(rèn)房、全國(guó)認(rèn)貸款記錄”的嚴(yán)苛的首套住房資格認(rèn)定，且近幾年這一政策未有任何松動(dòng)，同時(shí)如若一線城市對(duì)此政策全面松綁，雖或?qū)⒆鳛椤帮L(fēng)向標(biāo)”帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，但對(duì)一線首套剛需住房的供需節(jié)奏將有一定影響，并且涉及到外埠落戶、就業(yè)客群所在城市的房地產(chǎn)拋售壓力，因此四大一線城市有望松綁但空間有限，或?qū)⒖赡茉诜呛诵膮^(qū)域試行。

例如，2022年8月，北京市住建委選取了昌平平西府、順義福環(huán)、薛大人莊3宗地塊試點(diǎn)“全齡友好社區(qū)”項(xiàng)目。北京市住建委表示，考慮到多數(shù)老年家庭購(gòu)房支付能力相對(duì)較弱，且貸款年齡也受限，老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%，二套房首付比例60%的政策，子女還可以接力償還貸款。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年下半年以來(lái)，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城已經(jīng)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這一政策預(yù)計(jì)有望在更多的新一線、二線城市之中積極推廣。

認(rèn)房不認(rèn)貸直接利好改善置換購(gòu)房者，降低改善首付比例可激活核心城市置換鏈條，活躍市場(chǎng)交易

目前，仍有約20城二套首付比例在40%及以上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”將有利于“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善置換人群，首套房的認(rèn)定下，也極大的緩解了置業(yè)改善類房源的壓力，降低其購(gòu)房成本，或?qū)?huì)激活大量的改善置換需求。同時(shí)，二手房市場(chǎng)在改善人群“賣(mài)一買(mǎi)一”的過(guò)程中，二手房房源供應(yīng)也會(huì)明顯出現(xiàn)增量，結(jié)合目前的“帶押過(guò)戶＆稅費(fèi)減免”，短期內(nèi)二手房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)房東急售的價(jià)格內(nèi)卷現(xiàn)象。

7月下旬以來(lái)，中央密集發(fā)聲，房地產(chǎn)政策積極信號(hào)不斷釋放。“7.24政治局會(huì)議”定調(diào)后，中央其他部門(mén)也紛紛表態(tài)行動(dòng)起來(lái)，各地政府也積極跟進(jìn)，政策出臺(tái)頻次略有加快。此次三部門(mén)發(fā)布優(yōu)化住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，也是對(duì)此前中央調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策定調(diào)的推動(dòng)落實(shí)，加速樓市回歸。(本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含)

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