【資料圖】

2022 年10 月，公司銷售降幅持續(xù)收斂，拿地能力依然存在，但是行業(yè)下行周期，拿地聚焦高能級(jí)城市，追求銷售確定性。我們預(yù)計(jì)公司將充分受益于金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)融資的支持，資金成本有望緩慢向下，公司新業(yè)務(wù)價(jià)值有望得到資本市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可。　　 前10 月銷售降幅繼續(xù)收斂。2022 年10 月，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積198.8 萬(wàn)平米，銷售金額321.0 億元，同比下降23.0%及23.5%。前10 月，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2,135.7 萬(wàn)平米，銷售金額3,467.7 億元，同比下降33.4%及33.5%，較前三季度34.3%的降幅持續(xù)收斂。我們預(yù)計(jì)，隨著各地尤其是一二線城市限購(gòu)限貸的進(jìn)一步放松，以及按揭利率進(jìn)一步下降，公司銷售降幅還將持續(xù)收斂。　　 拿地聚焦高能級(jí)城市，追求銷售確定性。2022 年以來(lái)公司拿地一直比較謹(jǐn)慎，2022 年前10 月，拿地/銷售面積為24.3%，拿地/銷售金額為18.3%，低于2020年及2021 年30.0%左右的水平。公司拿地聚焦于高能級(jí)城市，這些城市的政策放松空間大，需求穩(wěn)定，部分城市還存在一二手倒掛現(xiàn)象，新房銷售確定性強(qiáng)。　　我們認(rèn)為，隨著開(kāi)發(fā)行業(yè)大量競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，土地市場(chǎng)的供需格局正迎來(lái)新的變化，土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)可能長(zhǎng)期存在，一旦銷售好轉(zhuǎn)，我們相信公司拿地能力將會(huì)很快恢復(fù)。　　 近期政策舉措，主要是托底民營(yíng)房企信用，但目標(biāo)從來(lái)不是拯救某家企業(yè)，而是避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。政策出臺(tái)正有效化解房?jī)r(jià)持續(xù)下行這一根本風(fēng)險(xiǎn)。在2022年中期之前，民營(yíng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的削弱，的確意味著公司拿地價(jià)格更低，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更少，市場(chǎng)份額更高。但2022 年下半年起，信用、交付、銷售等問(wèn)題交織在一起，行業(yè)面臨整體下行風(fēng)險(xiǎn)，直接表現(xiàn)為新房銷售持續(xù)同比下行和大多數(shù)城市房?jī)r(jià)下降。如果這種趨勢(shì)持續(xù)下去，則公司市場(chǎng)份額提高將毫無(wú)意義（因?yàn)樾略鐾恋貎?chǔ)備的盈利狀況會(huì)轉(zhuǎn)差，行業(yè)可能會(huì)整體性虧損）。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，政策有利于化解公司所面臨最大風(fēng)險(xiǎn)，即房?jī)r(jià)整體不斷下行風(fēng)險(xiǎn)。　　 新業(yè)務(wù)的價(jià)值正在凸顯。2022 年三季度末，公司按成本計(jì)價(jià)投資性房地產(chǎn)949.0億元，前三季度，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入376.1 億元，同比增長(zhǎng)29.5%，保持快速發(fā)展。公司是行業(yè)中比較早開(kāi)始應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)行業(yè)規(guī)模下滑風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，新業(yè)務(wù)培育起步早，發(fā)展快，物業(yè)板塊萬(wàn)物云已經(jīng)實(shí)現(xiàn)分拆上市，預(yù)計(jì)物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等板塊價(jià)值將逐步得到資本市場(chǎng)認(rèn)可。　　 風(fēng)險(xiǎn)因素：局部地區(qū)疫情反復(fù)下房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。　　 盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：2022 年10 月，公司銷售降幅持續(xù)收斂。拿地能力依然存在，但是行業(yè)下行周期，拿地聚焦高能級(jí)城市，追求銷售確定性。我們預(yù)計(jì)公司將充分受益于金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)融資的支持，資金成本有望緩慢向下，公司新業(yè)務(wù)價(jià)值有望得到資本市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可。我們維持公司2022/23/24 年EPS預(yù)測(cè)2.10/2.26/2.54 元，參考保利發(fā)展、招商蛇口等高信用開(kāi)發(fā)企業(yè)2022 年6-15倍的可比PE 估值，我們給予萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)2022 年10 倍PE，對(duì)應(yīng)21 元人民幣（A 股）及22.70 港元（港股）的目標(biāo)價(jià)，維持公司“買入”的投資評(píng)級(jí)。【免責(zé)聲明】本文僅代表第三方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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