【資料圖】

2022 年10 月，公司銷售降幅持續收斂，拿地能力依然存在，但是行業下行周期，拿地聚焦高能級城市，追求銷售確定性。我們預計公司將充分受益于金融行業對房地產融資的支持，資金成本有望緩慢向下，公司新業務價值有望得到資本市場持續認可。　　 前10 月銷售降幅繼續收斂。2022 年10 月，公司實現銷售面積198.8 萬平米，銷售金額321.0 億元，同比下降23.0%及23.5%。前10 月，公司實現銷售面積2,135.7 萬平米，銷售金額3,467.7 億元，同比下降33.4%及33.5%，較前三季度34.3%的降幅持續收斂。我們預計，隨著各地尤其是一二線城市限購限貸的進一步放松，以及按揭利率進一步下降，公司銷售降幅還將持續收斂?！　?拿地聚焦高能級城市，追求銷售確定性。2022 年以來公司拿地一直比較謹慎，2022 年前10 月，拿地/銷售面積為24.3%，拿地/銷售金額為18.3%，低于2020年及2021 年30.0%左右的水平。公司拿地聚焦于高能級城市，這些城市的政策放松空間大，需求穩定，部分城市還存在一二手倒掛現象，新房銷售確定性強。　　我們認為，隨著開發行業大量競爭對手出現信用風險，土地市場的供需格局正迎來新的變化，土地市場機會可能長期存在，一旦銷售好轉，我們相信公司拿地能力將會很快恢復?！　?近期政策舉措，主要是托底民營房企信用，但目標從來不是拯救某家企業，而是避免系統性風險。政策出臺正有效化解房價持續下行這一根本風險。在2022年中期之前，民營企業競爭力的削弱，的確意味著公司拿地價格更低，競爭對手更少，市場份額更高。但2022 年下半年起，信用、交付、銷售等問題交織在一起，行業面臨整體下行風險，直接表現為新房銷售持續同比下行和大多數城市房價下降。如果這種趨勢持續下去，則公司市場份額提高將毫無意義（因為新增土地儲備的盈利狀況會轉差，行業可能會整體性虧損）。從這個意義上來說，政策有利于化解公司所面臨最大風險，即房價整體不斷下行風險?！　?新業務的價值正在凸顯。2022 年三季度末，公司按成本計價投資性房地產949.0億元，前三季度，經營服務業務全口徑收入376.1 億元，同比增長29.5%，保持快速發展。公司是行業中比較早開始應對開發行業規模下滑風險的企業，新業務培育起步早，發展快，物業板塊萬物云已經實現分拆上市，預計物流、商業、長租公寓等板塊價值將逐步得到資本市場認可?！　?風險因素：局部地區疫情反復下房地產銷售不及預期的風險?！　?盈利預測、估值與評級：2022 年10 月，公司銷售降幅持續收斂。拿地能力依然存在，但是行業下行周期，拿地聚焦高能級城市，追求銷售確定性。我們預計公司將充分受益于金融行業對房地產融資的支持，資金成本有望緩慢向下，公司新業務價值有望得到資本市場持續認可。我們維持公司2022/23/24 年EPS預測2.10/2.26/2.54 元，參考保利發展、招商蛇口等高信用開發企業2022 年6-15倍的可比PE 估值，我們給予萬科A/萬科企業2022 年10 倍PE，對應21 元人民幣（A 股）及22.70 港元（港股）的目標價，維持公司“買入”的投資評級。【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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