滬指大漲5.6%！

兩市成交時隔3年再破萬億元！

坊間和經濟金融界，無不歡呼，牛市又要來的聲音不絕于耳。對此，杠桿游戲當然也翹首以盼。但是不確定性也很多。

先不管這些，今天我想做個簡單的數據分析，股市牛和熊時，樓市表現分別是怎樣的？

或者說，如果本輪牛市真來了，房地產會有什么變化。

有人說，股市像情人，樓市像妻子。跨越20年看牛熊，是不是這樣？

1

近20年來，牛市的次數其實真不少，但總時長不到8年，而且起伏很大

新世紀以來，或者說近20年，我們總共經歷過7次牛市。

這實際上，比很多桿友想象的要多。很多桿友都習慣性認為，漫長的熊市要遠多于牛市?；臼聦嵁斎蝗绱?。

但這20年，牛市加起來的總時長，實際有接近8年。且看杠桿游戲下文的詳細列舉：

近20年的第一次牛市，啟動的時間是1999年5月19日，滬指1047-2245點，結束時間為2001年6月14日。

總時長有2年出頭，累積漲幅為114%。

第二次牛市，啟動時間為2005年6月6日，998-6124點，2007年10月16日前后結束。

總時長也是2年多，漲幅高達514%。

第三次牛市，2008年10月28日啟動，1664-3478點，2009年8月4日結束。

這回歷時9個多月，漲幅109%。

第四、五次牛市，集中在2012、2013年，時間都很短，都是小牛市，有的也不怎么認可。

第六次牛市，2014年3月12日啟動，1974-5178點，2015年6月12日杠桿牛破滅。

這一回歷時1年3個月，漲幅164%。

第七次慢牛，2016年1月27日左右開始，2638-3587點，2018年1月29日左右落幕。

歷時2年，漲幅36%。

當然，對于上述部分牛市的啟動時間，以及算不算牛市，有一些爭議。總的來說，這20年，經歷的大小牛市還是有7輪。不算少。

多少桿友賺到錢、又虧錢，或者有什么需要反思的，每個人有自己的答案。

本文重點，不是說牛市來了該怎么辦，這個很復雜。杠桿游戲想說的是，牛市的整個過程，樓市會有什么表現。

鑒于這20年里的第四、五、七次都是小牛市，對樓市的影響有限，下文不做太多數據分析。

2

新世紀第一輪股牛漲幅翻倍，同期房價年漲幅只有兩三個點；此后熊市4年，商品住宅最高年漲幅達18.7%

近20年的第一次牛市，啟動的時間是1999年5月19日，滬指1047-2245點，結束時間為2001年6月14日。

總時長有2年出頭，累積漲幅為114%。

因為這一輪牛市是從1999年中啟動的，而且上漲有個過程，當年對樓市的影響可能還沒那么顯著。

我們看牛市的最高潮，2000年-2001年的房價情況。如下圖1。

圖1.2000-2017年，我國商品房（住宅）均價  圖表來源|我國統計局

2000年的時候，我國商品房均價為2112元/平米，2001年為2170元/平米。上漲了58元，漲幅為2.7%。應該說這個漲幅很低。

其中，商品住宅2000年的均價為1948元/平米，2001年為2017元/平米。上漲了69元，漲幅為3.5%。這個漲幅也不高。

接著，到下輪大牛市2005年才啟動。如上，杠桿游戲對2002-2004年熊市期間的樓市漲幅做了計算。

2002年，我國商品住宅均價漲幅為3.7%；2003年，我國商品住宅均價漲幅5.0%；2004年，我國商品住宅均價漲幅為18.7%；2005年，我國商品住宅均價漲幅為12.6%。

房價整體是漲得越來越快。

3

2005年啟動的這輪牛市漲了500%多，同期2年多時間里，商品住宅均價總漲幅24%出頭、年最高漲幅不到17%

近20年來第二次大牛市，啟動時間為2005年6月6日，998-6124點，2007年10月16日前后結束。

總時長也是2年多，漲幅高達514%。

同期，2005年商品房均價為3167.66元/平米，2007年為3863.90元/平米。上漲了696.24元，漲幅為21.98%。

同樣，2005年我國商品住宅均價為2936.96元/平米，2007年為3645.18元/平米。2年時間上漲了708.22元，漲幅為24.11%。

商品住宅漲幅比商品房整體的漲幅，要高一些。這也說明住宅比商業公寓、寫字樓整體漲幅高，投資角度更劃算。

具體而言，上文杠桿游戲計算過，2005年，我國商品住宅均價漲幅為12.6%。2006年，這一漲幅則為6.2%；2007年為16.9%。

這一時期，我國樓市整體漲幅比前兩年要快。大背景是，我國經濟增長較快，享受到入世后紅利，經濟和房地產都開始過熱。

但是這一時期，股市也迎來大牛市，和股市的大牛漲幅比，房地產的漲幅也不算是什么。

圖2.我國商品住宅2001年-2017年漲幅  原始數據來源|我國統計局  數據核算及制圖|杠桿游戲·張銀銀

4

2008年樓市跌了！股市卻開始迎來牛市；接著在貨幣整體開始控制的背景下，黯淡的熊市以及兩次小牛市，商品住宅最高年漲幅達到8.7%

這20年來的第三次牛市，2008年10月28日啟動，1664-3478點，2009年8月4日結束。

這回歷時9個多月，漲幅109%。

但2008年樓市卻跌了，背景是全球金融危機爆發。如上圖1，無論商品房還是商品住宅都跌了。

以整體商品房為例，2007年均價為3863.90元/平米，2008年降到3800.00元/平米，降幅為1.7%。

同樣，全國商品住宅，2007年均價為3645.18元/平米，2008年降為3576.00元/平米，降幅為1.9%，比商品房整體降幅還略大。

值得注意的是，“四萬億”刺激出來后，不僅2009年前7個月，包括8月有幾天，股市處于牛市，樓市2009年漲幅也達到近20年的最高。

當年全國商品住宅均價漲幅高達24.7%。

此后的2010、2011、2012、2013年，杠桿游戲計算發現，我國商品住宅均價漲幅分別為6.0%、5.7%、8.7%、7.7%。如上圖2。

這期間，如上文第一部分所寫，有過2次小牛市，時間很短，漲幅也很有限，對樓市影響不會太大。

數據也表明，這幾年樓市整體依舊是中高速增長，而且還是在均價基數已經不低的背景下。

值得注意的是，2011年四季度前，貨幣相對收緊。所以盡管這一時期股市沒有牛市，但2011年商品住宅均價漲幅比前后3年，整體要略低。

5

最近的一輪大牛市啟動當年，商品住宅均價漲幅僅1.4%！但破裂之后，連續兩年漲幅10%上下

近20年來的第六次牛市，2014年3月12日啟動，1974-5178點，2015年6月12日杠桿牛破滅。

這一回歷時1年3個月，漲幅164%。

而2014年，是2008年外，這20年來我國商品房漲幅第二低的年份。2013年，我國商品房均價6237.00元/平米，2014年為6324.00。漲了87元，漲幅僅1.4%。

同樣，2013年我國商品住宅均價為5850.00元/平米，2014年為5933.00元/平米。漲了83元，漲幅僅1.4%。

不僅資金都奔向了股市，同時房子庫存這一年達到頂峰。

但很快，杠桿牛在清查配資中斷裂……

股市不行了，降息、降準、去庫存，甚至鼓勵買房，2015、2016年，我國商品住宅年漲幅如上圖2，分別為9.1%、11.3%。

在史無前例的調控，以及備案數據控制之下，好不容易2017年這一漲幅才回落到5.7%。

而2016年1月開始啟動，然后2年后終結的這一輪股市小牛市，則對瘋狂中的房地產基本沒有帶來負面影響。

小結：從上文可以看出，三個基本判斷，大牛市一定會影響樓市資金；小牛市則幾乎無法撼動樓市；股市起伏很大，樓市則整體向上，很少往下走。

所以，更多時候，大家還是重倉房子，而不是股票。

近期一個非常明顯的變化是，牛市言論背后，配資卷土重來。股市資金杠桿又上來了！

此前兩三年，因為上一輪牛市破滅后的教訓，配資、股市加杠桿實際被較嚴厲管制。而樓市成為普通人最好加杠桿的實戰投資場景。

這也印證一個道理，不論資本市場股市、期貨，還是樓市，任何大宗行業，或者說帶金融屬性的行業都一樣，要牛、要賺錢，就得加杠桿。

如果不準你加杠桿，怎么都難。最嚴的樓市調控，不也是這樣嗎？