【原標題：日韓樓市市場發展現狀】財金網消息 昨天，日本公布新年號“令和”，引發了國內網友對日本新年號的一片熱議。

中日文化糾纏之深，可見一斑。

在日本，我們不僅可以看到中國的過去的影子，就算面對未來，我們也能找到方向，特別同樣受到過高房價之困的日本，可以讓我們很好地反思現在中國經濟和樓市未來的走向。

別擔憂中國樓市是泡沫，但至少你要知道方向指向何方。

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通過數據對比東京和北京的房地產的現狀，感覺國內好“不值”！

現在東京人口是3700萬，比北京的2200萬多了近70%，但城市面積是北京的三分之一，東京人的平均工資是年薪25萬人民幣左右，約等于北京的三倍。

而日本的房價呢？

先了解下住房面積單位，日本的房子面積是指室內的實際面積，不算公攤和墻壁面積，所以日本的房子面積折算到國內，約需要乘1.25左右，例如日本80平，相當于國內100平。

目前，東京核心區域的樓層房價，2000年后建的房子因為相對較新，大約為5萬人民幣/平。80年代以后的房子陳舊，均價在3萬人民幣。

而北京東三環或北三環的房子，2000年后的房子，均價在8萬以上，即便是二手房今年也反彈到6萬。

就總價，在東京只要是不在像北京金融街或上海陸家嘴這種最核心的區域，一般是300萬人民幣左右，也就是均價在5萬左右。

而同樣區位的房價在北京或上海市區通常在600萬之上。

不談泡沫不泡沫的問題，至少日本經濟是已經爬過山頂，中國還處于爬山途中，以為預期不同，房價自然不同。

不比房價，就比價值。

部分日本房屋的質量和藝術性是有目共睹的，連中國投資人薛蠻子跑到東京買了一條街，這是把國內的文旅發展到日本的典型代表呀！

參考《薛蠻子很忙，半年三國買房忙！》

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或許，對日本的房價的印象還是停留在日本經濟泡沫之前，但，高峰時期的日本房價多少呢？

1990年日本泡沫最瘋狂時，日本東京圈的人均年收入為694.1萬日元，相當于人民幣39萬元，東京十公里以內（大概相當于北京5環以內）的均價，折合人民幣7.29萬元/平方米。

7萬，呵呵，現在北京一手房已經破了7萬，二手房已反彈過了6萬。

別這么快得出有泡沫的結論，房價很大程度上是和獲得經濟能力相關的，中國的經濟實力早已超過日本，我們不能再簡單地用一兩個指標看房價問題。

關鍵是在泡沫之后的東京房價和東京人居生活品質，這個對未來中國很有指導意義。

現在的東京房價較最高峰時已經下跌了70%左右，房子重新回歸到了居住屬性，不是投機屬性了。

日本人目前在東京買房，壓力并不大，拿著39萬的工資供養7萬多的房產，其實還是比較輕松的，這一點在日本人那里得到印證。

在東京買房不貴，但租房很貴。

日本面積25平的一個月租費是9100人民幣，40平的是一月一萬人民幣，57平的一月1.3萬，中介費是一個月房租。

而北京同樣地段的100平左右，也就1萬多點。

目前東京房產的租售比在5%左右，還要考慮到外國人持有比較每年交1.4%左右房產稅，已經其他成本，其實投資日本房產并不是一件好買賣。

更重要的是日本人也不再是大家想象中的拼命三郎了。

現在的日本人把生活放在第一位，很多工作的加班強度已經沒有那么大了，每周休息兩天，在東京吃飯時，經常發現餐館休息，這一點和歐美很像。

相反中國一線城市還在想過去的日本，甚至比日本還玩命。

聽說，有個日本專家到華為工作，上來就警告會加班很久的，結果三個月后，就辭職走了，留下一句：你們這樣加班，是不人道的！

這不是高房價的錯，而只是我們走在日本曾經走過的路上。

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在產業方面，很多知名的品牌都被中國收購，在手機領域已經看不到日系品牌了，但是打開手機，里面很多核心元器件都是日本制造。

在其他領域競爭力更加突出，如世界人工智能領域的70%的傳感器，來自于日本；全世界目前最權威的18種新材料，日本占了16種；在免疫細胞和iPS細胞領域已經引領了全世界...

至于產業，美日貿易戰爆發后，日本修訂了“貿易立國”的政策，選擇了一條“投資立國”之路。

2018年日本在海外的資產和它的收入超過了日本國內GDP總量的1.78倍，等于是再造了一個日本！

日本的投資方向主要是兩個方向：1、是研發能力較強、工資成本較低、市場規模較大的歐美地區。2、將已失去成本優勢的產業生產轉移到亞洲其他發展中國家。

這和中國的投資方向基本一致，美國想收購不讓，歐洲還在半推半就，而一致的選擇是亞洲周邊國家，特別是市場規模大的東盟。

在這種情況下，我們在東南亞市場上看到非常多的中日韓的亞洲的投資，這些造就了現在東南亞經濟和房地產市場的火熱。

現在東南亞經濟火爆有日本的底子，未來，會越來越有中國的味道。

看到日本現在的房價和收入比，再反過來看國內的房價還能怎么漲？東京房價7萬多，收入39萬，我們呢？收入是人家房價的一半，房價比別人還高。

不把房價“定”死，就真沒有消費，而且，居民的杠桿已經加到極限了，如果不是剛需，就把自己逼死在房產上了。

而東南亞房產就正在復制當年中國的火爆，就像當年美日把產業轉移到中國一樣。

東南亞樓市的火爆已經不是新聞了，關鍵是如何找到價值低估，有發展潛力的地區和項目。

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不妨再看看海外投資大佬薛蠻子的最新動態吧！

3月30日，蠻子基金宣布收購柬埔寨最大基礎建材公司百川實業，并投入巨資擴建30條免燒磚生產線，4條加氣塊生產線，1家玻璃深加工廠，1個建材城。

參考《【投資明星】投資教父薛蠻子收購柬埔寨最大建材公司》

最新薛蠻子在接受節點財經采訪時透露已經囤地上萬畝，而且，還要繼續囤地。

節點財經：您在柬埔寨買地了嗎 ？買了多少？

薛蠻子：我們在柬埔寨重點是買地，柬埔寨99%的土地都是永久產權，因此土地的升值幾乎是永恒的，因為土地是不可替代的。

柬埔寨可以購買大量的土地，我們有上萬畝的土地，還在繼續囤地。

大佬出手一般不是一棟房，而是一條街，一片度假村，就像在在日本投資的老町屋，對于柬埔寨，不僅有成片的土地，而且，已經有了成熟的項目，比如吳宗憲都投資薛蠻子的樹屋項目。

根據《全球房價指數》數據顯示，2018年柬埔寨金邊房價漲幅躍居全球第一，漲幅高達16.7％，租金收益率6.5%，加起來29.4%，關鍵還是美元資產。

在金邊現在有300萬人，每年還有大量的外地人涌入金邊尋找工作機會，所以，金邊城市還在不斷地擴展之中，根據預測到2030年，金邊人口可能從現在的300萬增長到500萬。

而金邊公寓目前可投入使用的數量加在一起只有2.5-2.8萬套。

別說金邊租金貴，金邊核心區好的一居室租金每月能有1500美金，差的也有600美金。要知道租房的主要消費群體中除了本地白領，很多都是老外，目前在金邊有30萬人是常住外國人，就是說現有公寓連老外都滿足不了。

稀缺性+高端客戶決定了金邊公寓租金貴，回報率高。

難怪，很多國內的中產都選擇在金邊買房，就是看中金邊房產投資的回報是遠高于國內房產，關鍵是還有巨大的升值空間。