【原標題：通縣房地產網：城鎮化會帶動樓市 行業將迅速發展】財金網消息 隨著“十三五”規劃的展開，我國城鎮化、工業化步伐加快，經濟增長方式轉變、傳統產業升級、新興行業崛起和基礎設施建設的持續發展都需要大量的固定資產投資，我國將成長為世界上最大的租賃市場。

租賃作為政策鼓勵的房地產發展方向，涉足的資本與開發商預期將繼續大幅增加。

同時，如何解決租賃盈利的問題也浮出水面。租賃市場的核心問題依然是租售比懸殊，“目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性，全國大部分城市租售比在500：1以上。這種情況下，租賃可能全行業虧損。”中原地產首席分析師張大偉認為。

未來如何解決盈利問題以及提高租賃回報率?除了低價供應租賃用地之外，相關稅收、金融和法律的支持也缺一不可。

租賃融資興起

據前瞻產業研究院《中國融資租賃行業市場現狀與發展前景預測分析報告》數據顯示，在經濟發展新常態下，我國融資租賃行業發展步入黃金期，截至2016年，全國融資租賃總部企業超過 7000家，比上年增加約2500家;融資租賃合同余額達到人民幣 5.33萬億人民幣，比上年增長 20%。融資租賃行業未來仍將保持年均 20%以上的復合增速，到2021年將有望達到人民幣20.79萬億元，融資租賃在中國具有廣闊的市場前景。

資料來源：前瞻產業研究院整理

2017年四季度以來，由于境內融資的諸多限制，境外發債成為房企尋求短期融資的重要渠道。據聯訊證券統計，2017年內房企海外發債規模達404.6億，2018年進一步提速，年初至今規模已高達644.7億元。

然而，海外渠道也或將面臨收緊壓力，日前，外匯局表示，將強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業不得借用外債。

另一邊廂，房地產資產證券化的興起，為房企打開了一扇窗。通過資產證券化，房企可將流動性缺乏但未來有較好現金流的資產，打包出售后通過結構化設計在資本市場上轉讓，房企在吸收零散的社會資金的同時，能夠分散和轉移風險。

據聯訊證券統計，截至2018年一季度，房地產行業資產證券化類產品共發行了81單，融資總規模達1253億元，其中住房租賃類REITs產品成為主力。最近的一次房企通過住房租賃REITs的消息來自恒大，上海證券交易所披露信息顯示，5月4日，中國恒大在上交所提交的“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”已被受理，擬發行金額100億元。

據披露，近期包括首創置業、泰禾集團、中城投資、綠城、石榴置業在內的房企也將發行長租公寓資產證券化業務，預計住房租賃債券規?？偣矠?74億元。此前，保利、碧桂園、招商蛇口、旭輝等龍頭房企已率先出臺了類似產品。據不完全統計，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化產品規模已近千億。

與此同時，租賃并購基金也已出現。3月12日，中國建設銀行與新派公寓發起首期20億元公寓資產并購基金，促進租賃市場快速整合發展。業內專家預測，隨著REITs相關政策法規的不斷推出，未來房企通過資產證券化形式進行融資的模式將會更加成熟。國泰君安也指出，長租公寓是國家現階段重點鼓勵和扶持的行業，加上重資產持有模式拉長投資回收期，資產證券化是釋放行業資金沉淀最有效的解決方法。

租賃盈利難題

雖然租賃炙手可熱，但與傳統房地產開發商不同，租賃是一門需要專業運營的生意。張大偉認為，當下資金面趨緊，而租賃融資是相對寬松的融資渠道，一些并沒有發展長租業務的企業，也在密集發布租賃融資，有圈錢進行房地產開發的嫌疑。

此外，租賃市場的核心問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性。中原統計數據顯示，京滬穗深中房租收益最高的廣州，租金回報率也僅1.7%。這意味著，單純靠租金回報，需要59.17年才能回收成本。

建行廣東分行行長劉軍以4.9%的三年期貸款利率概算，包括稅費在內，租賃住房的租金回報率、利潤率至少要達到5.5%。劉軍認為，房企提升租賃的收益率有兩個方向，一是租購同權，推動集體建設用地入市;二是以土地自持競拍的方式。

目前全國已開始出讓低價的租賃土地，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市都在加速供應租賃用地，其中很多為集體土地。

此外，萬科有關人士認為，長租公寓的前期投入資金巨大，回報周期長。如果可以在項目獲取、稅收優惠甚至是租金補貼方面有一些優惠政策，引導更多開發商進入長租公寓領域，也非常有利于盤活現有資產及去庫存。