2019年4月23日，西安市住房公積金管理中心發布通知，從2019年5月13日起，啟動住房公積金資金流動性風險防控一級響應。

其中一項具體措施包括：

繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡（含）以內的首付比例不低于35%，面積在144㎡以上的首付比例不低于40%。對結清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡（含）以內的首付比例不低于40%，面積在144㎡以上的首付比例不低于45%；第三次及以上申請住房公積金貸款的不予受理。購買精裝修房屋首付款比例不低于40%。

此外，通知還提到簡化了省直、長慶油田分中心繳存職工貸款手續；以及嚴格落實貸款資格審查，嚴格公積金貸款審批制度，加強貸款申請人資格審查，借款人須在申請貸款前12個月按時連續足額繳存公積金等要求。

對于購房者來說，有新政策出臺，最為關心的當然是對以后購房會有哪些方面的影響？不妨仔細展開分析：

一

文件出臺背景及傾向

第一，4月19日的政治局會議，重提“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并繼續強調“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。

第二，4月16日，西安住房公積金管理中心公布了《資金流動性風險防控辦法》，這一政策容易被忽略，其實這次423政策是在這一文件的基礎上形成的。

4月16日的文件開頭有提到：

“為了貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進一步防范和控制住房公積金資金流動性風險，保障資金安全有序高效運行，合理引導住房需求，保障基本剛需，支持改善需求，抑制投資投機性購房，促進我市房地產市場持續穩定健康發展，結合我市實際，制定本辦法。”

目的是：

“為有效防范住房公積金流動性風險，充分發揮公積金互助性、保障性作用，體現繳存職工權利和義務對等原則，在加大內部資金融通的基礎上，根據資金流動性情況，實施提取政策、貸款倍數和貸款額度動態調整等風險防控措施。”

實際措施就是：

“通過對住房公積金個人住房貸款率（以下簡稱個貸率）、資金凈流量等指標的綜合分析和對住房公積金使用供需趨勢研判，建立流動性風險防控機制，實施三級響應。當個貸率連續三個月滿足風險等級條件，通過綜合研判，啟動相應響應措施。”

也就是說，4.23文件就是響應4.16出臺的《資金流動性防控辦法》，啟動了“一級響應措施”，即4.23文件的主要內容。

所以，西安市公積金管理中心在昨天出臺的4.23文件，其政策宗旨導向是強調房住不炒、因城施策、防范化解風險、保障資金安全高效有序、保障基本剛需，支持改善需求，抑制投資投機性購房。

對于西安樓市來說，既然從上到下的政策基調都是偏緊的，那必然4.23文件對應的具體措施辦法也是偏向于收緊的。

二

4.23文件對比之前的變化及影響

第一，暫停西安地區（含西咸新區）以外購房提取公積金。

也就是說，西安本地購房才可以提取在西安繳存的公積金，在西安以外的地方購房提取公積金則被叫停。這個很好理解，既然是本市的住房公積金，當然不希望流向外地。既然是啟動了資金流動性風險防控一級響應措施，也說明本市的公積金資金面也是偏緊張的，本就有限的資金肯定要用于本市才比較合理實際。

第二，公積金貸款額度計算的變化。

當借款人與配偶公積金賬戶之和大于2萬元的：

貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×15倍×繳存時間系數（累計繳存時間≥36個月的，時間系數為1.2；累計繳存時間＜36個月的，時間系數為1）。

之前，貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×18倍×繳存時間系數（累計繳存時間≥36個月的，時間系數為1.2；累計繳存時間＜36個月的，時間系數為1）。

解釋：主要變化就是貸款額度的倍數從之前的18倍下降至15倍，時間系數保持未變。

當借款人與配偶繳存賬戶余額小于2萬的：

①賬戶余額合計＜5000元的，貸款額度最高不超過20萬元；

解釋：對比之前，縮減額度5萬元，原額度為25萬。

②5000元≤賬戶余額合計＜1萬元的，貸款額度最高不超過25萬元；

解釋：對比之前，縮減額度5萬元，原額度為30萬元。

③1萬元≤賬戶余額合計＜2萬元的，貸款額度最高不超過30萬元。

解釋：對比之前，縮減額度5萬元，原額度為35萬元。

第三，公積金貸款首付比例的變化。

144平以內面積，首付比例從25%提高至35%；144平以上面積，首付比例從30%提高至40%；

再次申請使用住房公積金貸款購住房，面積在144㎡以內的首付比例從30%提高至40%，面積在144㎡以上的首付比例從30%提高至45%；

第三次及以上申請住房公積金貸款的不予受理。購買精裝修房屋首付款比例不低于40%。

解釋：個人住房公積金貸款首付比例在在之前規定基礎上相應提高了10%。

額度的縮減和首付比例的提高，對于使用公積金貸款的人們還是有一定的影響的。畢竟公積金的貸款利率只有3.25%，而目前西安區域的銀行提供的購房商業貸款利率要從基準利率的4.9%上浮到1.15—1.2倍（實際利率5.635%-5.88%），所以公積金貸款利率明顯要劃算很多，很多購房人都愿意優先使用公積金貸款來購房。

按照目前西安市的規定，職工個人按月連續足額繳存住房公積金規定期限（當前12個月）以上，購買自住普通住房時，就可以申請住房公積金貸款。

影響：4.23通知文件的立意目的，還是趨向于鼓勵人們長期繳存，增加西安市住房公積金的資金積累，控制流動性風險。不鼓勵通過短期一兩年的繳存，然后立馬利用公積金來貸款購房的行為。所以，對于繳存余額較低、時間較短的購房人而言，是明顯降低了這部分人公積金貸款的額度，增加了這部分人購房首付的難度。但是，對于繳存余額較大且長期繳存的家庭和個人來說，基本沒有什么太大的影響。

三

公積金貸款在使用中面臨的問題

公積金貸款政策看上去很美，實際使用還是有一定的限制。所以，關于公積金貸款的具體實際問題，有兩點需要解釋。

第一個貸款額度。

按照目前西安市住房公積金政策，借款人單人連續足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過50萬元；借款人及配偶同時連續足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過65萬元。也即是說，單人最多貸款50萬元，夫妻最多貸款65萬元。

這一限額政策并未取消，在4.23通知文件中更是沒有提及，畢竟4.23文件只是對于4.16出臺的《資金流動性防控辦法》的具體響應和實施，不可能去違反現行政策的總體框架。

很多人誤以為4.23文件是將50萬和65萬的貸款限額取消了，其實這是誤讀。如果取消了50萬和65萬的限額，很多購房人的貸款額度就會立刻放大，這與4.23文件和4.16的風險防控辦法的宗旨和目的，就背道而馳了。

而且目前，國管公積金的貸款額度也只有首套120萬，二套60萬；北京市公積金貸款首套最高額度也只有120萬；上海市公積金貸款夫妻最高額度為120萬元，單人最高為60萬元；武漢市家庭購買首套住房最高額度70萬元；成都市公積金貸款夫妻最高額度為70萬元，單人最高為40萬元。

不論是縱向橫向對比，目前西安市公積金貸款限額，都沒有突破65萬和50萬限額的可能性。

所以，在4.23文件中，即便購房人的公積金累計繳存余額足夠高，計算出來的貸款額度也很高，依然要受到貸款最高50萬和65萬限額的限制。比如繳存人夫妻（或者個人）雙方賬戶余額為6萬元，繳存時間滿36個月。

貸款額度=6萬余額*15倍*時間系數1.2=108萬元

但是由于夫妻雙方限額最高65萬，個人限額50萬，所以即便是計算出來了108萬的額度，但是實際依然只能貸款65萬元或者50萬。

第二個問題組合貸。

按照目前西安市商品住房均價為13000元/㎡左右，以100平米的小三房為例（注：西安市目前的房源供應情況，90平以下的房源數量比例對比從前是大幅減少，目前房源供應戶型面積是以剛需偏改善型為主），總價為130萬，按照首套住房30%計算，首付基本要在40萬元以上，貸款額度為90萬元。目前西安市公積金的貸款額度為夫妻65萬，單人50萬元。這和所需的90萬的貸款額度還相差25萬或40萬。

西安市很多樓盤都支持公積金和商貸相互配合的“組合貸”，先把公積金的貸款額度用足，不足的部分用商業貸款補充。上面提到的差額25萬或者40萬就可以采用貸款這種方式。

按說這是非常好的政策措施了，但實際情況是，今年以來，西安市范圍的商業銀行將“組合貸”里面的商貸部分的利率提高到了基準利率的1.3倍（首套房）和1.4倍（二套房），這比目前純粹的商貸在基準利率基礎上提高1.15-1.2倍明顯又要高出許多了。

所以購房人要做好分析，如果公積金貸款額度實在是太低了，還不如直接去使用1.15-1.2倍的商貸利率，免得被1.3-1.4倍的“組合貸”中的商貸給挖坑收割了。如果公積金貸款額度足夠高，商貸部分又不多，那就可以使用組合貸，以后再考慮提前歸還商貸部分。

順便提一句，西安的銀行貸款政策一貫對于本地購房者也比較苛刻。本來購房商貸利率就要比京滬深要高一些，京滬深的購房商貸基準利率是4.9%，西安的商貸利率是基準利率的1.15-1.2倍，“組合貸”中的商貸部分更是高到1.3-1.4倍。只能嘆一句，長安居，大不易。

作者：孫易祥

西安郵電大學經濟與管理學院教師

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